Kauno rajone – nekilnojamojo turto pardavimo bumas

Statybų karštinė nesiliauja

Giraitė, Užliedžiai, Ringaudai, Domeikava, Ramučiai, Garliava – šiose vietovėse statybų bumas nesiliauja beveik dešimt metų. Ir nesiliaus, prognozuoja nekilnojamojo turto ekspertai, stebėdami Kauno laisvosios ekonominės zonos (LEZ) ir kitų pakaunėje (Domeikavos seniūnijoje, Garliavoje, Muniškėse, Ramučiuose, Ringauduose) esančių verslo zonų plėtrą. Čia kuriasi stambių užsienio įmonių gamybiniai padaliniai, daugėja darbo vietų ir neslopsta gyvenamųjų būstų paklausa. Lietuvos banko duomenimis, vien pernai Kauno rajone pastatyta daugiau kaip 1 tūkst. naujų būstų – tiek pat, kiek ir Kaune, nors mieste gyvena tris kartus daugiau gyventojų.

Turime tokią bėdą, kad kiekvienas galvojame tik apie savo plotą – kaip gauti daugiausia eurų už 1 kv. m.

Sparti urbanizacija kelia daug iššūkių gyventojams ir savivaldybei. Apie kylančias problemas ir būdus jas išspręsti kalbėta Raudondvaryje vykusioje konferencijoje "Statybų pokyčiai Kauno rajone: kartu, atsakingai, kitaip". Forume dalyvavo savivaldybės, Aplinkos ministerijos, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos, vietos bendruomenių atstovai, architektai, teritorijų planavimo, kraštovaizdžio specialistai.

Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktoriaus Mariaus Narmonto, kai kurios urbanizacijos keliamos problemos labai aiškiai matomos Kauno rajone. "Tai, kad vyksta didžiulė plėtra, didžiulis iššūkis savivaldybei, nes reikia suvaldyti visą infrastruktūrą. Paprastai savivaldybės neturi tiek lėšų, kiek reikia investuoti tam, kad būtų išvystyta infrastruktūra naujuose gyvenamuosiuose kvartaluose, dėl to ne visos teritorijos gerai išvystomos, – sakė M.Narmontas. – Kaip ir konferencijoje minėta: kaime suformuojami keli šimtai sklypų gyvenamosioms statyboms, tačiau prie jų veda tik vieškeliukas – tinkamo privažiavimo nėra. Tai būdinga ne tik Kauno rajonui. Kitas dalykas, kai gyvenamieji kvartalai dygsta užmiestyje, teritorijos tampa monolitinės, ten paprastai nėra socialinės infrastruktūros – poilsio zonų, darželių, mokyklų, galiausiai – viešojo maitinimo įstaigų. Turime tokią bėdą, kad kiekvienas galvojame tik apie savo plotą – kaip gauti daugiausia eurų už 1 kv. m. Jei bus planuojama tik taip, ateityje tokiuose kvartaluose kils daug problemų."

Rengia naują įstatymą

Pašnekovo žodžiais, tai yra iššūkiai, kuriuos turėtų padėti išspręsti rengiamas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas. Jis turėtų įsigalioti nuo 2019 m. sausio. "Valstybė turi sukurti teisinę bazę, kuri visa tai sureguliuotų. Turi būti sukurti mechanizmai, kad kartu su gyventojais atkeliautų ir reikalinga infrastruktūra: pradedant asfaltu, baigiant darželiu, mokykla ir kita", – sakė Aplinkos ministerijos atstovas.

Planuojami pakeitimai turėtų skatinti sąžiningą konkurenciją ne tik tarp nekilnojamojo turto vystytojų, bet ir savivaldybių. "Dabar savivaldybės išradinėja savo tvarkas, taisykles. Ir užsienio investuotojai mūsų klausia: kodėl skirtingose savivaldybėse tam, pavyzdžiui, kad prisijungtume prie centralizuoto vandentiekio tinklų, iš mūsų reikalauja skirtingų dalykų? Mūsų tikslas – tai kiek įmanoma unifikuoti", – tikino M.Narmontas.

Kita naujovė – planuojama, kad nuo 2019 m. sausio vietoj sklypo formavimo ir pertvarkymo projektų reikės detaliųjų planų. "Dabar gyvenamosios teritorijos daug kur vystomos rengiant sklypo formavimo ir pertvarkymo projektus. Tačiau tais projektais neįmanoma išspręsti visų dalykų, suformuoti poilsio erdvių ir pan. Su detaliuoju planu neužtenka teritorijos padalyti į 100 gabaliukų, kaip tai galima padaryti rengiant sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą. Rengiant detalųjį planą, reikia visuomenę informuoti, atlikti kitus dalykus. Tai ilgina projektų rengimo laiką, bet duoda daugiau naudos viešajam interesui", – aiškino ministerijos atstovas.

Nori žalios aplinkos

Kauno rajone, kaip ir kitur užmiesčio teritorijose, dominuoja ne daugiabučių, bet individualių gyvenamųjų namų statyba. Pasak Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (NTPA) direktoriaus Mindaugo Statulevičiaus, užmiestyje paprastai ruošiasi kurtis tie žmonės, kurie nori turėti kelis arus žemės: "Ir greitai turbūt taip neatsitiks, kad kaimiškose vietovėse būtų statoma daug daugiabučių. Dabar tendencija tokia, kad žmonės ieško sklypo gyvenamajam namui ne viduryje laukų, o ten, kur yra atvesti inžineriniai tinklai, kur jau sukurta tam tikra infrastruktūra. Žmonės nebenori bėgti į laukus ir penkerius metus, kol bus išasfaltuotas kelias, važinėti duobėtu žvyrkeliu. Žmonės iš karto nori gauti aukštą gyvenimo kokybę. Kuo toliau, tuo labiau ši tendencija, matyt, ryškės."

Vis dėlto, pasak pašnekovo, į užmiestį keldamiesi gyventi buvę miestiečiai dažnai turi nepagrįstų lūkesčių: "Žmonės tikisi, kad, kai atsikels gyventi į tą žaliąją zoną, kokią mato užmiestyje, kur statomas naujas kvartalas, iki jų namų atvažiuos autobusas, kad jų vaikai be problemų pateks į artimiausią darželį. Nereikia tikėtis, kad jų poreikius patenkins miesto savivaldybės, ne savo gyventojams skirdamos pinigų."

Nekilnojamojo turto rinkos ekspertų teigimu, didelių gamybos įmonių atėjimas į Kauno LEZ ir kitur sukuria gyvenamųjų būstų ir aukštos klasės verslo centrų poreikį. "Tarptautinių kompanijų darbuotojų atlyginimai dažniausiai yra aukštesni nei Lietuvos vidurkis, todėl ir jų lūkesčiai gyvenamajam būstui yra aukštesni. Jie ieškos kokybiškesnio, ekonomiškai, energetiškai efektyvesnio būsto", – pasak M.Statulevičiaus, tai pastebi ir NTPA nariai, kurie tiek mieste, tiek rajone nebijo pasiūlyti aukštesnės klasės ir aukštesnės kainos būstų.

Pastebima, kad aukštesnes pajamas gaunantys gyventojai linkę dabar investuoti daugiau tam, kad ateityje namas atsipirktų: dažnai jie pageidauja saulės baterijų, geoterminio šildymo.

Tikisi ištaisyti kartu

Giraitė – viena tų pakaunės vietų, kur statybos ilgai vyko chaotiškai. Su to padariniais dabar susiduria čia išdygusių kvartalų gyventojai. "Mes neturime, kur išeiti pasivaikščioti su vaikais. Kvartalai suplanuoti ypač siauromis gatvėmis, nepalikta vietos nubėgti vandeniui. O gyventojų tankumas – labai didelis. Pasistatyti automobilį ar išvažiuoti iš kvartalo tampa iššūkiu. Kyla problemų ir pėstiesiems. Dabar su sūnumi eidami gatve turime būti labai atsargūs: šaligatvių nėra, gatvė – siaura. Nueiti iki autobusų stotelės yra iššūkis. Vaikų darželių trūkumas – didžiulis. Dėl to gyventojai visais įmanomais būdais stengiasi vaikų gyvenamąją vietą deklaruoti mieste. Gyvenamieji kvartalai vystomi greitai, tačiau neužtikrinant kokybės", – įsitikinęs buvęs Giraitės bendruomenės pirmininkas Aurimas Bagdanavičius.

Pasak jo, yra giraitiškių, kurie mielai grįžtų gyventi į miestą, tačiau yra tapę kvartalo įkaitais: čia esančių namų rinkos kaina tokia, kad juos pardavę gyventojai neatgautų investuotų lėšų. Giraitės gyventojas tikisi, kad, padedant savivaldybei, kai kuriuos chaotiškai suformuoto kvartalo gyvenimo kokybės trūkumus pavyks pašalinti. "Reikia ištaisyti tai, kas padaryta. Ir tai padaryti galime tik bendromis jėgomis. Dabar jau nebepadarysime, kad būtų 100 proc. gerai, tačiau bent 80 proc. galima. Juk galima įrengti šaligatvius, gatvių apšvietimą, aikštelę vaikams", – vardijo A.Bagdanavičius.

Nori kelių ir darželių

Pasak Kauno rajono mero Valerijaus Makūno, svarbu ištaisyti praeities klaidas ir nedaryti naujų planuojant naujus kvartalus: "Siekiame, kad plėtra Kauno rajone vyktų atsakingai: nauji gyvenamieji kvartalai būtų patogūs, netrūktų poilsio zonų, o verslas netrikdytų gyventojų. Klaidų galima išvengti tik derinant įvairių grupių interesus, tariantis su specialistais, atsakingomis žinybomis, veikiant kartu."

Per pastaruosius dvejus metus 26 tūkst. gyventojų naujai deklaravo gyvenamąją Kauno rajone. Iš jų 9 tūkst. atvyko iš Kauno miesto, net 3 tūkst. gyventojų sugrįžo gyventi iš užsienio, o kiti gyventojai – iš visos Lietuvos. Išplėtota infrastruktūra, pakankamai aukštos kultūros, švietimo, socialinės, sveikatos paslaugos, – šias priežastis apklausose paprastai nurodo gyventojai kaip lėmusias jų pasirinkimą kurtis Kauno rajone. Verslas dažnai pabrėžia palankią mokestinę politiką, lengvatas. "Pagal bendrąjį planą vienur esame suplanavę verslo zonas, kitur – gyvenamąsias teritorijas. Visa tai leidžia galvoti apie darnią plėtrą, išsaugant gamtą, ir sukuriant tai, kas kuria gyvenimo kokybės dalykus. Kita vertus, mes jau seniai pradėjome galvoti apie nuo miesto nutolusių kaimų, miestelių išsaugojimą. Siekiame ir ten užtikrinti švietimo, sveikatos, kultūros paslaugas. Pastebėjome, kad tai taip pat turi didelę įtaką gyventojams sprendžiant, kur kurtis", – sakė V.Makūnas.

Anot jo, nauji gyvenamieji kvartalai jau kuriami ne tik prie pat miesto, bet ir labiau nuo jo nutolusiose vietose. Didelis naujas gyvenamųjų namų kvartalas, kuriamas pasitelkiant išskirtinį vietos reljefą, planuojamas Domeikavos, Vandžiogalos ir Lapių paribyje. Susitarta, kad tiesiant inžinerinius tinklus čia dalyvaus ir savivaldybė.

Visos Lietuvos problema yra nepakankama vietinės reikšmės kelių kokybė. Pagal asfaltuotų vietinės reikšmės kelių skaičių Kauno rajono savivaldybė lenkia kitas kaimiškas savivaldybes, tačiau, pasak mero, to neužtenka: žmonės nori 100 proc. asfaltuotų vietinės reikšmės kelių. Kauno rajono savivaldybės tarybos sprendimu, jei prie kelių tvarkybos finansiškai prisideda fiziniai arba juridiniai asmenys, toks kelias asfaltuojamas prioritetine tvarka. Tačiau ir taip išasfaltuoti visus kelius yra savivaldybei finansiškai per sunkus projektas. "Esant dabartiniam finansavimui mums reikėtų 70 metų, kad išasfaltuotume visus rajono vietinės reikšmės kelius. Kita vertus, tokios savivaldybės kaip Kauno rajonas yra kaimiškos ir gyventojai neturėtų tikėtis, kad čia visur bus asfaltas, dviračių takai, melioruoti laukai", – atkreipė dėmesį meras.

Žmonės nebenori bėgti į laukus ir penkerius metus, kol bus išasfaltuotas kelias, važinėti duobėtu žvyrkeliu.

Vykstant didžiulei plėtrai, savivaldybei tampa didžiule finansine našta užtikrinti ikimokyklinio ugdymo paslaugas. "Šioje srityje bendradarbiaujame su verslu, tačiau ateityje ir Vyriausybė turėtų ieškoti būdų, kaip gerinti vietinės reikšmės kelių finansavimą, kaip prisidėti prie švietimo, sveikatos ir kitų paslaugų plėtros, kad žmogus, likęs gyventi čia, Lietuvoje, ir ne didmiestyje jaustųsi saugiai ir gerai", – įsitikinęs V.Makūnas.

Pataria tikrinti patiems

Bendruoju planu Kauno rajono savivaldybė yra apibrėžusi teritorijas, kur galima statyti gyvenamuosius namus, kur – ne. Tačiau realybėje pasitaiko atvejų, kad gyvenamųjų namų kvartalas įsibrauna į saugomą teritoriją, kaip atsitiko Noreikiškėse esančiame "Kamšos namų" kvartale. Keletas didžiulio kvartalo namų patenka į Kamšos botaninio-zoologinio draustinio teritoriją. Savo teisę čia gyventi minėtų namų savininkai yra priversti įrodinėti teismuose. Kad taip neatsitiktų, Kauno marių regioninio parko direktorė Nijolė Eidukaitienė patarė ketinantiems pirkti sklypą gyvenamajam namui statyti nepasitikėti vien nekilnojamojo turto vystytojais, kurie ne visada sako tiesą, tačiau patiems patikrinti, ar sklypas nepatenka į teritoriją, kur ribojamos gyvenamosios paskirties statybos.

"Tai galima pasitikrinti internete. Net per maps.lt uždėjus varnelę "Saugomos teritorijos", tokios teritorijos yra rodomos. Lygiai taip pat per regia.lt tokios teritorijos rodomos. Vis dėlto informacija šiose duomenų bazėse gali būti kiek pasenusi. Naujausia informacija yra Saugomų teritorijų kadastre. Į jį galima įeiti per Valstybinių saugomų teritorijų tarnybos svetainę vstt.lt", – patarė N.Eidukaitienė ir  pabrėžė, kad saugomose teritorijose galioja įvairūs apribojimai gyvenamųjų namų statyboms.