Ko gyventojai turėtų tikėtis iš namo administratoriaus?

Kokių paslaugų gyventojai gali tikėtis ir turėtų reikalauti iš savo namo administratoriaus? Kodėl samdyti administratorių yra geriau, nei namo priežiūrą vykdyti patiems? Kokių gyventojų prašymų administratorius sulaukia dažniausiai?

Į šiuos ir kitus klausimus atsakyti sutiko vienos didžiausių Kaune daugiabučių priežiūros ir administravimo bendrovės „Būsto valda“ direktorius Šarūnas Eidintas.

– Kodėl daugiabučio priežiūrai verta rinktis ne namo bendriją, o administratorių? Ar yra kokių nors akivaizdžių pranašumų?

– Rinktis vieną iš trijų galimų savo turto priežiūros formų – gyventojų teisė. Jie tai gali daryti pasitelkę ne tik administratorių ar įkūrę namo bendriją, bet ir sudarę jungtinės veiklos sutartį. Namo valdymo formos pasirinkimas dažniausiai priklauso nuo pačių gyventojų, jų tarpusavio santykių bei namo tipo, dydžio ir daugybės kitų veiksnių.

Kalbant paprastai, yra du akivaizdūs argumentai rinktis būsto administratorių. Pirmasis – administratorius visada yra nešališkas. Visų gyventojų teisės ir poreikiai, rūpesčiai ar norai administratoriui – vienodai svarbūs ir reikšmingi. Valdant bendrą turtą pasitaiko ne taip mažai situacijų, kuriose nešališkas moderatorius yra labai naudingas ir reikalingas siekiant patenkinti daugumos gyventojų interesą.

Antras argumentas: pasirinkti būsto administratorių dažnai yra pigiau, nei kurti bendriją. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui ir buhalterei mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis, gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad, vertinant vien ekonominiu požiūriu, bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei administratorius.

Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai, pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais, vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.

Yra ir daugiau argumentų: administratorius, prižiūrintis daugybę namų, turi įvairios patirties, bendradarbiauja su skirtingų sričių rangovais, pagal poreikį samdo reikiamus specialistus ir iš anksto gali laiduoti už jų darbų kokybę. Administratoriaus vadybos specialistai, nuolat prižiūrintys namo būklę, gali iškart atsakyti į kone visus su administruojamu namu susijusius gyventojų klausimus, pasiūlyti reikiamus sprendimus ir taip išspręsti gyventojams kylančius rūpesčius. Tai pagrindinis administratoriaus darbas. Bendrijos pirmininkui namo priežiūra neretai yra papildoma veikla, kurią norint išmanyti reikia ir specifinių žinių, ir skirti pakankamai daug asmeninio laiko.

Akivaizdžiausias administratoriaus darbo rodiklis – prižiūrimo namo būklė. Jei pastatas, nors ir senas, bet yra tvarkingas, prižiūrėtas, gyventojai reguliariai išgirsta siūlymų atnaujinimams atlikti – vadinasi, administratorius savo darbą atlieka sąžiningai.

– Kokias paslaugas teikia namo administratorius?

– Visų pirma tai visų su pastatu ir jo aplinka susijusių klausimų administravimo paslaugos. Administratorius nuolat komunikuoja su gyventojais apie namo būklę, teisiškai atstovauja gyventojams, organizuoja turto savininkų susirinkimus ir balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus dėl gyvenamosios aplinkos pagerinimo.

Būsto administratorius organizuoja namo bendrųjų konstrukcijų ir visų daugiabučio inžinerinių sistemų – šilumos, vandentiekio, nuotekų ir elektros – priežiūrą. Mūsų specialistai reguliariai vertina situaciją name, o kartą per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą. Su gautomis išvadomis mes supažindiname gyventojus, ypač akcentuodami namo atnaujinimo, remonto darbus, kuriuos būtina nedelsiant atlikti siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę name ar net užtikrinti pačių gyventojų saugumą. Tokiems darbams dažniausiai priskiriami stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ir nuotekų sistemų ir ypač elektros ūkio atnaujinimo darbai. Visi minėti darbai reikalauja gyventojų pritarimo. Būtent todėl administratorius darbus planuoja rengdamas metinius ir ilgalaikius daugiabučio priežiūros ir atnaujinimo darbų planus.

Svarbi administratoriaus teikiama paslauga – teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalijimas gyventojams. Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalija ir gyventojams pateikia namo administratorius.

Tai svarbiausios administratoriaus funkcijos. Greta jų vykdome ir daugybę kasdienių darbų, tokių kaip avarijų daugiabučiuose šalinimas arba gyventojų patogumui teikiame tokias paslaugas kaip, pavyzdžiui, gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.

„Būsto valda“ iš kitų daugiabučių administratorių Kaune išsiskiria dar ir itin didele namų renovacijos administravimo patirtimi. Iš viso Kaune esame sėkmingai įgyvendinę 33 renovacijos projektus, dar dvylika daugiabučių renovuojama šiuo metu. Senų daugiabučių renovacija yra svarbi ir Kaune sparčiai populiarėjanti mūsų teikiama paslauga.

– Kokiais klausimais dažniausiai kreipiasi ir kokių prašymų turi gyventojai?

– Gyventojų pageidavimų spektras – itin platus. Labai dažnai sulaukiame prašymų dėl aplinkos gražinimo, kiemų asfaltavimo, suolelių, vejų, vaikų žaidimų aikštelių įrengimo. Itin populiarus prašymas – apgenėti medžius. Šias funkcijas atlieka savivaldybė, tačiau tam, kad savivaldybė imtųsi šių darbų, dėl jų kreiptis ir jiems pritarti turi dauguma namo gyventojų. Taigi mes, kaip administratorius, atstovaujantis daugumos namo gyventojų interesams, organizuojame gyventojų apklausą ir jų vardu teikiame prašymą tokiems darbams atlikti.

Nemažai sulaukiame ir prašymų sudrausminti kaimynus ar išspręsti jų tarpusavio nesutarimus. Pavyzdžiui, gyventojai skundžiasi kaimynų augintinių keliamu triukšmu – lojančiais šunimis. Dažna problema – prastas iš gretimų butų sklindantis kvapas. Administratorius neturi teisinių galių bausti, įpareigoti ar drausminti gyventojus, tad galime tik padėti jiems rasti abi puses tenkinantį sprendimą, patarti ar nukreipti į atsakingas institucijas.

Esame sulaukę ir įdomesnių prašymų. Pavyzdžiui, ilgesniam laikui išvykdama moteris paprašė mūsų įpareigoti aukščiau gyvenantį kaimyną nerūkyti balkone, mat savajame ji paliko džiūti skalbinius ir baiminosi, kad įkritusi nuorūka gali sukelti gaisrą. Tai labai pagrįsta baimė ir rūpestis, tačiau nieko panašaus padaryti mes negalime, todėl labai skatiname gyventojus būti atsakingais kaimynais, o iškilusius tarpusavio nesutarimus spręsti geranoriškai tariantis.

– Kaip žinoti, kad namo administratorius dirba gerai?

– Akivaizdžiausias administratoriaus darbo rodiklis – prižiūrimo namo būklė. Jei pastatas, nors ir senas, bet yra tvarkingas, prižiūrėtas, gyventojai reguliariai išgirsta siūlymų atnaujinimams atlikti – vadinasi, administratorius savo darbą atlieka sąžiningai.

Kitas labai svarbus kriterijus – administratoriaus bendravimas su gyventojais. Kaip greitai specialistai atsako į klausimus, ar registruoja gyventojų paklausimus ir problemas, kaip į juos reaguoja? Kiek susirinkimų su gyventojais, skirtų namo aktualijoms aptarti, yra organizuojama per metus? Ar gyventojai yra nuolat informuojami apie name atliekamus darbus?

Pavyzdžiui, „Civinity“ įmonių grupei priklausanti „Būsto valda“ turi profesionalų skambučių centrą, kuris leidžia registruoti ir sekti visas gyventojų užklausas, kontroliuoti, kaip sprendžiami  klausimai, ir reguliariai informuoti gyventojus apie situaciją name.

Atsakę į visus minėtus klausimus, gyventojai gali labai tiksliai įvertinti būsto administratoriaus veiklą.