Ar NT rinkoje formuojasi burbulas?

Spartus kainų augimas

Remiantis Eurostato duomenimis, trečiąjį praėjusių metų ketvirtį būsto kainų augimas Baltijos šalyse buvo vienas didžiausių visoje ES.

ES statistikos tarnybos surinkti duomenys rodo, kad Lietuvoje ir Estijoje būsto kainos pernai liepą–rugsėjį, palyginti su balandžio–birželio mėnesiais, padidėjo 3,4 proc., Latvijoje – 1,6 proc. O per metus – trečiąjį 2016 m. ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2015 m., būsto kainos Lietuvoje išaugo 5,3 proc., Latvijoje – 10,8 proc., Estijoje – 7,4 proc. Visoje ES būsto kainos per ketvirtį vidutiniškai padidėjo 1,6 proc., o per metus – 4,3 proc.

Būstas yra pervertintas

Kai kurie ekspertai pastebėjo, kad, pavyzdžiui, Vilniuje butų kainos gerokai pervertintos. Tai rodo, kad galbūt formuojasi burbulas.

"Vienintelis dalykas, kodėl šiuo metu yra perkamas būstas, yra bankų finansavimas. Pasiimti paskolą atrodo patrauklu, ir niekas nėra linkęs racionaliai įvertinti, kad perkamas jau pervertintas būstas. Dabartinis būsto kainų lygis yra palaikomas dosnaus bankinio finansavimo. Nesant jo, kainų lygis turėtų būti mažesnis. Būstas Vilniuje smarkiai pervertintas ir žmonės, perkantys būstą, daro neteisingai, nes jie permoka", – pastebėjo analitikas Arnoldas Antanavičius.

Kai kurie ekspertai pastebėjo, kad, pavyzdžiui, Vilniuje butų kainos gerokai pervertintos. Tai rodo, kad galbūt formuojasi burbulas.

Jo teigimu, būtent bankų finansavimas kelia NT kainas šalyje.

"Bankų finansavimas pakeitė visą NT rinkos kryptį nuo 2000 m. Mano supratimu, tai nėra normalu ir galima rasti panašumų su greitaisiais kreditais. Žinoma, bankai tai daro kur kas solidžiau. Kreditai siūlo pasiskolinti 100 eurų vakarėliui, o bankas – 100 tūkst. eurų butui, nors tai kaitina NT kainas", – pastebėjo analitikas.

A.Antanavičiaus teigimu, dabartinės situacijos rinkoje lyginimas su prieš krizę buvusiu laikotarpiu yra techninis.

"Dabar viskas lyginama su 2008 m. Tai techninis požiūris. Labai didelė tikimybė, kad bus kitaip. Kurį laiką turėjome kainų stagnaciją ir galvojame, kad turėjome kainų dugną. Tai nereiškia, kad tai kainų dugnas, galbūt tai buvo tik kainų kritimo sustojimas. Reikia nepamiršti, kad bankai būtent tuo metu įsteigė antrines NT bendroves ir pradėjo pirkti turtą, kad kainos nebūtų kritusios dar labiau. Tuomet tos įmonės perėmė turto už milijardus litų, kainos stabilizavosi ir buvo nuspręsta, kad tai yra kainų dugnas. Jeigu bankai nebūtų įsikišę su dirbtiniu palaikymu, kainos turėjo kristi dar 50 proc.", – pabrėžė A.Antanavičius.

Burbulo nėra

NT paslaugų bendrovės "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis atkreipė dėmesį į tai, kad auga nominalios, o ne realios butų kainos. Skaičiuojant pastarąsias yra įvertinama infliacijos įtaka.

"Visos rinkos yra užprogramuotos augti ciklais. Tik kai kainos labai išauga ir krenta gali būti laikomi, kad yra nenormalu, po to galima laukti padarinių. JAV ir Estijos būsto kainos jau sugrįžo į 2006 m. piką. Lietuvoje taip pat nominalios kainos yra sugrįžusios į tą lygį, tačiau tie metai nebuvo pikas. Jis prasidėjo 2007 m. pabaigoje, taigi mums dar iki to burbulo trūksta. Jeigu skaičiuojame realias kainas, mes turime kainų mažėjimą, todėl pagrindo apie kainų burbulą kalbėti neturiu", – aiškino jis.

S.Vagonio teigimu, Vilniuje visuose būsto segmentuose, kainos, kad pasiektų 2007 m. pabaigos lygį, turėtų augti dar 40 proc.

"Šiuo metu mes esame supami veiksnių, kurie negali rinkos mesti į viršų ar nuleisti žemyn. Turime pakilimo ženklų – visi diskutuoja, kaip pirkti būstą, jis perkamas iš brėžinių, niekas neinvestuoja kitur, paskolų palūkanos žemos, būstas perkamas kaip investicija. Tačiau spekuliantų rinkoje nėra. Žinoma, žemos palūkanos bus neamžinai, taip pat bus demografinių problemų. Tačiau tam, kad būtų burbulas, reikia naujų priežasčių, bet aš jų nematau", – tvirtino S.Vagonis.

Pasak jo, būtent spekuliacijos NT rinkoje, neribojamas bankų finansavimas, mažas sklypų plėtrai pasirinkimas bei naujų būstų pasiūla buvo praėjusios krizės priežastys.

"Tuomet buvo daug spekuliantų sėkmės istorijų, kai kiekvienas draugas, bendradarbis, pažįstamas pirko būstą ir uždirbo 100 proc. iš sandorių. Tai įtraukė ir kitus. Buvo geros būsto paskolų sąlygos, bet svarbiausia, kad sandoriai buvo finansuojami iki 100 proc., o naudojantis įvairiomis schemomis buvo galima pasiskolinti ir daugiau. Buvo galima pasiskolinti visiems perkamiems būstams ir skolintis buvo galima kiek nori. Nebuvo taip, kaip dabar, kai diskutuojame apie nuomos grąžą, o tiesiog pirksiu-parduosiu-nusipirksiu du ir vėl parduosiu. Be to, milžiniškos paklausos neatsvėrė pasiūla. Nusipirkti sklypą plėtrai buvo labai sunku, nes jų pasirinkimas buvo mažas, todėl kainos kilo labai smarkiai. Netgi turėdamos pinigų bendrovės nerado sklypų. 2004 m. vilniečiams buvo siūloma 4 tūkst. butų, dabar yra apie 45 tūkst. butų. Taigi labai greitai tokios sąlygos privedė prie smarkaus kainų kritimo", – pridūrė jis.

Situacija rinkoje – normali

Problemų NT rinkoje neįžvelgė ir komercinio banko "Swedbank" vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis. Jis tvirtino, kad šiuo metu situacija yra normali.

"Pagal daugelį kriterijų – kreditavimo apimtis, statybos sąnaudas, įperkamumą, nuomos pajamingumą – situacija Vilniaus butų rinkoje yra normali. Nuomos pajamingumas pastaruoju metu mažėja, nes nuomos kainos nedidėjo, o kai kur ir sumažėjo, bet butų kainos augo. Vis dėlto nuomos kainos yra arti istorinio vidurkio, vadinasi, NT nėra nei pervertintas, nei neįvertintas", – teigė jis.

Pasak N.Mačiulio, Lietuvos gyventojų įsiskolinimų lygis yra žemas, jų santykis su pajamomis mažėja, būstas įperkamas, o paskolų palūkanos žemos, taip pat auga pajamos.

"Lietuviai yra pasiskolinę mažiausiai ES. Pavyzdžiui, 15 proc. gyventojų šalyje turi finansinių įsipareigojimų. Pagal skolos lygio dinamiką Baltijos šalyse jokių esminių problemų nematome: skolos ir pajamų santykis netgi mažėja. 2006–2007 m. būsto įperkamumas buvo labai žemas, situacija buvo netvari. Dabar ji geresnė – vidutiniam piliečiui vidutinis būstas sostinėje yra įperkamas. Palūkanos yra labai žemos, jeigu jos pradėtų augti iki tokio lygio, kokios buvo pradėjusį dešimtmetį, pavyzdžiui, 4 proc., būstas būtų neįperkamas. Tačiau tikimybė, kad per ateinančius trejus metus jos tiek pakils, yra nulinė. Iki 2008 m. butų kainos augo sparčiau nei pajamos. Nepaisant to, kad jos irgi didėjo labai sparčiai. Nuo 2010 m. kainų ir augimo tendencijos yra lygiagrečios", – ramino N.Mačiulis.