Ginčytinas laikotarpis
Teisinio supratimo mokyklose vis dar nemokoma, tačiau gyvenimiškos patirtys skatina savo vaikams aiškinti, kad prieš pasirašant sutartį būtina ją perskaityti, reikia laikytis Kelių eismo taisyklių ir gerbti kitus eismo dalyvius, laikytis įstatymų, nes nežinojimas neapsaugo nuo atsakomybės.
Tačiau visą šią tiradą vienu teismo sprendimu, ko gero, būtų galima sumalti į miltus vien dėl to, kad net teisme kartais pakanka žodinio patvirtinimo – esą sutartis buvo, bet kažkur pasimetė.
Šiemet balandžio 1 d. kaunietį Romą Rainį pasiekęs Plungės rūmų teismo sprendimas nebuvo Melagių dienos pokštas. Ginče dėl beveik 1,4 tūkst. eurų skolos pasisakęs teismas priteisė vyrui sumokėti ne tik skolą, kurios atsiradimo pagrindu jis abejoja, bet ir septynis kartus už ją didesnes bylinėjimosi išlaidas.
R. Rainys nesutiko su tokiu sprendimu ir Plungės rūmų teismo sprendimą apskundė. „Kauno diena“ rašė, kad dėl beveik 1,4 tūkst. eurų skolos už komunalinius mokesčius į teismą kreipėsi „Santermita“. Trečiuoju asmeniu procese dalyvavo bendrovė „Nuova Capital“. Ieškinyje teismui nurodyta, kad R. Rainys su žmona įsiskolino už butą, kurį pirko iš „Nuova Capital“.
2018 m. R. Rainys įsigijo butą Kaune, „Akacijų vilomis“ pavadintame name. Butas buvo įgytas nebaigtame statyti name. Tik 2021 m. buvo pradėti įrengimo darbai. Iki 2021 m. butas nebuvo tinkamas gyventi – nebuvo šildomas, jame nebuvo vandens.
Įrengus butą buvo organizuotas namo gyventojų susirinkimas ir 2021 m. pasirinktas namo administratorius – bendrovė „Civinity namai Kaunas“. Sutartis registruota Kauno miesto savivaldybėje. Nuo 2021 m. balandžio visus mokesčius, priklausančius už nekilnojamojo turto (NT) administravimą ir priežiūrą, R. Rainys mokėjo šiai bendrovei.
Tačiau į bylą įtrauktos ir 2019–2021 m. suteiktos komunalinės paslaugos. Esą šiuo laikotarpiu namo priežiūra buvusi „Santermitos“ žinioje. Esą „Nuova Capital“, veikdama pagal jungtinės veiklos sutartį, pasirašė su „Santermita“ namo administravimo sutartį.
Dokumento nėra
R. Rainys neslėpė nusivylimo, kad ne tie, kurie kreipėsi į teismą ir siekia prisiteisti iš jo skolą, privalo pateikti įrodymus dėl tokio reikalavimo teisėtumo, o jis turi įrodinėti, kad jų reikalavimas yra neteisėtas.
„Iki 2021 m. nebuvome sudarę jokių sutarčių dėl buto administravimo. Viešuose registruose sutartis dėl namo administravimo taip pat nebuvo registruota, – lengvai patikrinamą argumentą meta R. Rainys. – Tačiau dar svarbiau yra tai, kad teismui pateiktoje sutartyje yra nurodoma, kad ją pasirašė jungtinės veiklos dalyviai, atstovaujami įgalioto asmens „Nuova Capital“, kuris yra NT pardavėjas, tačiau nei „Santermita“, nei „Nuova Capital“ teismui jungtinės veiklos sutarties nepateikė, ji neišsaugota. O gal jos niekada ir nebuvo?“
Ši aplinkybė teismui nepasirodė reikšminga. Plungės rūmų teismo sprendime nurodoma, kad teismas sutinka su „Santermitos“ ir „Nuova Capital“ argumentais, kad jungtinės veiklos sutarties ir jos priedų neišsaugojimas savaime nedaro pačios jungtinės veiklos sutarties negaliojančia. Pasak teismo, R. Rainys, aiškindamas, kad jungtinės veiklos sutartis išvis nebuvo sudaryta, nepateikia teismui jokių tai patvirtinančių įrodymų, be to, priešieškiniu teismui jis neteikė reikalavimo nuginčyti pačią jungtinės veiklos sutartį.
Tačiau R. Rainys aiškina, kad patikslintu priešieškiniu prašė tarp „Nuova Capital“ ir „Santermita“ 2019 m. sudarytą sutartį pripažinti negaliojančia nuo jos sudarymo momento ir iš ieškovės priteisti visas patirtas bylinėjimosi išlaidas.
„Nuovos“ atsiprašymas
Plungės rūmų teismo sprendimas, pagal kurį R. Rainys solidariai su žmona turi atlyginti ne tik galimai neteisėtu pagrindu išieškomą skolą, o ir bylinėjimosi išlaidas, kas sudaro beveik 10 tūkst. eurų, jau buvo paskelbtas, kai kaunietis viešojoje erdvėje perskaitė „Nuovos“ įrašą: „Informuojame, kad „Nuova“ įmonių grupė atsiriboja nuo bet kokių buvusio UAB „Nuova Capital“ ir UAB „Auksinės kopos“ vadovo Prano Sindaravičiaus veiksmų ir žodžių. Jis buvo atleistas iš pareigų už mūsų įmonėms padarytą didelę materialią ir moralinę žalą ir kaip praradęs pasitikėjimą vadovas. Įmonių vardu norime atsiprašyti dėl buvusio vadovo elgesio ir veiksmų sukeltų problemų ir patikiname, kad įmonė prisiima visą atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų vykdymą.“
Teismas išnagrinėjo visus atsakovų argumentus, susijusius su jungtinės veiklos sutartimi, ir šiuos argumentus atmetė kaip nepagrįstus.
„Būtent su šiuo žmogumi ir bendravome pirkdami butą ar kai kildavo klausimų dėl kokių nors sutartinių įsipareigojimų iš „Nuovos“ pusės nevykdymo. Tikėtina, kad ir mes patenkame tarp tų, dėl kurių „Nuova“ atsiprašo. Tai kodėl šis ginčas nepatenka tarp tų, kuris galimai irgi buvo to paties žmogaus darbo brokas?“ – versiją kėlė R. Rainys.
Šis įrašas sustiprino kauniečio abejones „Nuova Capital“ argumentais, kad jungtinės veiklos sutartis buvo neišsaugota. Juk tokius dokumentus juridiniai asmenys privalo saugoti pagal dokumentų archyvavimo taisykles. Teismui nebuvo pateiktas joks jungtinės sutarties sudarymą patvirtinantis dokumentas. Be to, sutartis negalėjo būti sudaryta dar ir todėl, kad nebuvo laikytasi tam keliamų įstatymo reikalavimų.
Įstatymas nurodo, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Teismas akcentavo, kad reikiama dauguma buvo „Nuovos“ rankose. Tačiau R. Rainys tikino, kad iš bylos duomenų matyti, jog tariamos sutarties sudarymo metu „Nuova Capital“ valdė tik dešimt iš 21 buto. Ir tai nėra dauguma. Todėl visiškai nesuprantama, kodėl akcentuojama, kad „Nuovos“ balsai jau savaime sudarė daugumą.
„Tačiau dar svarbiau, kad, net naudojantis balsų daugumos teise, privalėjo būti kviečiamas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas. Nėra pateikta jokių duomenų, kad toks susirinkimas buvo organizuojamas. Nėra išsaugotas ir pateiktas nė vienas šių veiksmų atlikimą patvirtinantis dokumentas: susirinkimo šaukimo skelbimas, susirinkimo protokolas, balsavimo duomenys“, – pastebėjo R. Rainys.
Įsivėlęs neaiškumas
Dar viena detalė. Plungės rūmų teismui buvo pateiktas 2024 m. balandžio Marijampolės apylinkės teismo sprendimas civilinėje byloje, kuri yra beveik analogiška R. Rainio bylai. Joje taip pat buvo nagrinėjamas klausimas dėl minėtos jungtinės veiklos sutarties, tik skolininkas kitas – R. Rainio kaimynas.
Teismas pasirėmė Marijampolės rūmų sprendimu ir pažymėjo, kad jame buvo kvestionuojamas jungtinės veiklos sutarties sudarymas, tačiau teismas konstatavo, kad ši sutartis ginčui aktualiu laikotarpiu buvo galiojanti, nes bendraturčiai sprendimus priima daugumos pagrindu.
Marijampolės byloje aiškinta, kad „Nuova Capital“ 2019 m. pradžioje nuosavybės teise valdė didžiąją dalį name esančių butų – daugiau kaip 51 proc. Nuo daugiabučio gyvenamojo namo statybos pabaigos momento pagal įstatymą numatyta pareiga vykdyti statinio naudojimo techninę priežiūrą.
Dėl nurodytos priežasties daugumos butų savininkų, tiksliau, tų 51 proc. vis dar neparduotų ir priklausančių „Nuova Capital“, sprendimu nutarta daugiabučio namo objektų valdymą organizuoti jungtinės veiklos sutarties pagrindu, o įgaliotu asmeniu paskirti daugumos butų savininkę „Nuova Capital“.
Iki 2021 m. nebuvome sudarę jokių sutarčių dėl buto administravimo.
Įsivelia nesusipratimas, kurio teismas nesiaiškina: kieno rankose buvo balsų dauguma? „Nuova Capital“ ar gyventojų? Taip, 51 proc. būtų dauguma, bet dešimt butų iš 21 – jau lyg ir ne dauguma. Ir visgi Plungės teismas remiasi įsigaliojusiu Marijampolės teismo sprendimu. Marijampolės teismo sprendimas buvo nepalankus R. Rainio kaimynui, tad ir Plungės teismas tenkina „Santermitos“ ieškinį dėl skolos ir visus prašymus dėl bylinėjimosi išlaidų.
Ydinga praktika
„Nuova Capiltal“ „Kauno dienai“ yra aiškinusi, kad byloje nėra ginčo dėl jungtinės veiklos sutarties, o jei prireiktų įrodyti, kad tokia sutartis, kurios niekas neturi, apskritai buvo, jos egzistavimą įrodinėtų faktiniu vykdymu, liudytojų parodymais.“
„Santermita“ „Kauno dienai“ pateikė labai panašų atsakymą: „Teismas išnagrinėjo visus atsakovų argumentus, susijusius su jungtinės veiklos sutartimi, ir šiuos argumentus atmetė kaip nepagrįstus. Atsakovai (R. Rainys – red. past.) neįrodė, kad jungtinės veiklos sutartis nebuvo sudaryta.“
„Teismui nebuvo pateikta jokių reikšmingų dokumentų, teisinantis tariamu jų neišsaugojimu. Tačiau teismas pasirėmė tik žodiniais paaiškinimais. Mano gynėjo nuomone, tokia praktika yra ydinga, nepagrįsta ir neteisėta“, – teigė R. Rainys.
Kauniečio nuomone, iš jo skolos reikalaujanti „Santermita“ turėjo įsitikinti, kad tikrai gali su „Nuova Capital“ pasirašyti paslaugų teikimo sutartį, o šiuo atveju pati „Santermita“ pasielgė aplaidžiai, neįsitikinusi, kad „Nuovos“ atstovas tikrai turi teisėtus įgaliojimus.
R. Rainys sutinka, kad notarinėje pirkimo–pardavimo sutartyje su „Nuova Capital“ jis įsipareigojo mokėti už valymo ir tvarkymo išlaidas, komunalinius ir eksploatacinius mokesčius, tačiau šia sutartimi neįsipareigojo mokėti šių mokesčių „Santermitai“.
Buto pirkimo–pardavimo sutartimi R. Rainys priėmė butą ir prisiėmė su jo eksploatavimu susijusių mokesčių mokėjimo pareigą, kadangi tokia pareiga yra numatyta civiliniuose įstatymuose, reglamentuojančiuose butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimą. Vis dėlto skunde rašoma: „Ši aplinkybė nesuteikė teisės nesąžiningoms civilinių santykių šalims, t. y. šiuo atveju „Santermitai“, reikalauti iš atsakovų savo naudai kokių nors mokėjimų, remiantis tik aplinkybe, kad R. ir S. Rainiai buto pirkimo sutartimi įsipareigojo mokėti su buto eksploatavimu susijusius mokesčius.“
Naujausi komentarai