Ekspertai prognozuoja nekilnojamojo turto rinkos stabilizacijos pradžią, tačiau žemesnių kainų nežada

Lietuvoje žmonės lyg ir liovėsi gūžčioti pečiais stebėdami, kaip rekordines aukštumas kone kasdien šturmuoja naftos produktų kainos. Kur gi stebėsiesi, jei kur kas daugiau adrenalino kraujyje išskiria žinios apie permainas nekilnojamojo turto (NT) rinkoje. Namų, butų, sklypų kainos, praėjusiais metais kai kur šoktelėjo net iki 50 proc.

Dalis specialistų mušasi į krūtinę, esą geri būstai artimiausius 20 metų gali kasmet brangti net iki 5-10 proc. Tai reiškia, kad šiandien susiveržęs diržą ir investavęs į šį sektorių, rytoj gali perskaityti savo pavardę milijonierių sąraše.

Tuo tarpu kiti ekonomikos autoritetai perspėja, kad perspektyva tapti skurdžiumi yra tokia pat reali.

Faktai prieš emocijas

Sprendžiant iš didžiausios šalyje viešosios nuomonės ir rinkos tyrimų kompanijos "TNS Gallup" neseniai atliktos apklausos, artimiausiais metais nekilnojamąjį turtą pirkti arba parduoti planuoja maždaug 8 proc. Lietuvos žmonių. Padarę klaidą jie gali labai ilgam tapti savo būstų įkaitais arba, sėkmės atveju, iš tiesų gerokai praturtėti. Daugelį gyventojų glumina ir tai, kad pastaruoju metu įvairių institucijų ekspertai pateikia kardinaliai priešingus įvykių raidos scenarijus.

Vieni kalba apie būsto rinkoje įsivyravusią "finansinę psichozę, kuri gali būti pavojinga tiek imantiems paskolas, tiek bankams", ir perspėja, kad Lietuvoje būsto kainoms sparčiai lenkiant pragyvenimo lygio augimą, nekilnojamasis turtas jau nėra saugiausia investicija. Kiti tikina kol kas neįžvelgią jokių didesnių problemų.

Pastarosios stovyklos atstovai - statybų ir NT vystymo bendrovės "Eika" direktorius Robertas Dargis bei SEB Vilniaus banko prezidento patarėjas, finansų analitikas Gitanas Nausėda - vakar pateikė savo požiūrį į būsto kainų augimo galimybes.

Pasak "Eikos" vadovo, pastaruoju metu pernelyg dažnai spekuliuojama NT kainų burbulo sprogimo galimybe.

"Būsto kainas rinkoje reguliuoja labai objektyvus pasiūlos ir paklausos santykis. Gerėjanti ekonominė situacija, palankios skolinimosi sąlygos, auganti perkamoji galia būsto paklausą tik augins", - prognozavo R.Dargis.

"Jei sovietmečio eros pabaigoje Lietuvoje per metus būdavo pastatoma po 24 000 butų, tai 1998-2003 metais viso labo maždaug po 4500. Praėjusiais metais rinkai pasiūlyti 6804 būstai, tačiau šis skaičius tebėra keliskart mažesnis už norinčiųjų būstą įsigyti. 1990-aisiais vien Vilniuje eilėje būsto sąlygoms pagerinti buvo užsirašę per 100 tūkst. žmonių", - dėstė statybų verslo praktikas.

Paklausa išliks

R.Dargis atkreipė dėmesį, kad vidutinis gyvenamasis plotas ES valstybėse vienam gyventojui yra 28 kv.m. (kitų šaltinių duomenimis - net 40 kv.m), tuo tarpu Lietuvoje jis - dar tik 22 kv.m., tad, pasak R.Dargio, Lietuvos nekilnojamojo turto rinka dar turi daug potencijos.

"Būsto paklausa vis dar viršija pasiūlą, kurią per artimiausius 2-3 metus turėtų padidinti nauji projektai ar nauji rinkos dalyviai. Rinkoje atsiras daugiau įvairesnių produktų, taip pat tikėtina, kad suaktyvės ir senos statybos būstų rinka: esant palankiai ekonominei situacijai, vis daugiau žmonių norės pasikeisti būstą", - tvirtina "Eikos" direktorius.

Jo žiniomis, šiuo metu projektuojamų ir statomų būstų bendra kvadratūra siekia maždaug 1 mln.kv.m. Šis kiekis turėtų gerokai apmalšinti rinkos apetitą ir stabilizuoti kainas.

"Šiuo metu praktiškai niekas nebestato biuro patalpų, nes rinkos poreikis yra patenkintas. Tas pats atsitiks ir su gyvenamaisiais būstais - jų pardavimo laikas ilgės, kainos nusistovės, atsiras didesnė būstų įvairovė. Vertės dydžio skirtumas tarp naujos ir senesnės statybos būstų, dvigubės. Vertingiausi būstai bus rajonuose, kuriuose statybų potencialas išnaudotas ir nebeįmanoma tolesnė plėtra", - samprotavo R.Dargis.

Visame pasaulyje NT rinkai būdingas cikliškumas bei inertiškumas, todėl ir Lietuvoje per artimiausius metus reikia laukti ne krizės, o stabilizacijos etapo.

"Žmogus per gyvenimą pakeičia vidutiniškai 3-4 būstus, todėl paklausa būsto rinkoje visada išliks. Lėtės tik naujų statybų, kainų augimo tempai, tačiau būstas ir toliau išliks saugia ilgalaike investicija. Rinkos persotinimui būtinas staigus pasiūlos atsiradimas, tačiau Lietuvoje tam kol kas nėra jokių prielaidų", - spėjo R.Dargis.

"Burbuliukai" vietoj "burbulo"

Panašiai situaciją nekilnojamojo turto rinkoje charakterizavo ir SEB Vilniaus banko prezidento patarėjas G.Nausėda. Finansų analitikas pabandė išskirti ekonomines ir psichologines NT rinkos bumo priežastis.

"Visų pirma gyventojų pasirinkimą perkant būstą labiausiai lemia ekonominiai veiksniai - kylantis vidutinis darbo užmokestis, mažėjantis nedarbas, būsto palūkanų normas ir itin patrauklios kreditavimo sąlygos. Psichologinėmis nekilnojamojo turto bumo priežastimis reikėtų laikyti suaktyvėjusią šio turto perpardavėjų veiklą, lietuvio poreikį turėti nuosavą, o ne nuomojamą būstą, taip pat - euro įvedimo ir smarkiai didėsiančių kainų lūkesčius. Žmonės yra įsitikinę, jog būstas toliau brangs vien dėl to, kad brango pastaruoju metu", - vardijo G.Nausėda.

Anot SEB Vilniaus banko patarėjo, kylant šalies ekonomikai, auga gyventojų pajamos bei galimybės skolintis, nepaisant to, kad vidutinis darbo užmokestis didėja gerokai mažiau nei būsto kainos.

"Kylant nekilnojamojo turto kainoms, stogą virš galvos turintys žmonės pradeda psichologiškai jaustis turtingesni. Tai skatina pasitikėjimą savo jėgomis ir vartojimą, nes galimo užstato vertė taip pat auga, atsiranda galimybės gauti didesnes paskolas, - sakė G.Nausėda. - Didesnio pavojaus dėl itin spartaus būsto paskolų augimo kol kas taip pat nėra, nes būsto paskolų ir darbo užmokesčio fondo santykis didėja proporcingai. Dar daugiau, kad kol kas lietuvių namų ūkio įsiskolinimo našta, lyginant su disponuojamomis pajamomis, gerokai atsilieka nuo kitų šalių. Jei mūsų šalyje šis dydis tik šiek tiek viršija 20 proc., tai, tarkim, Prancūzijoje - 80 proc., Vokietijoje - 110 proc., Didžiojoje Britanijoje - 130 proc., o Japonijoje - net 140 proc.".

G.Nausėda atkreipė dėmesį ir į tai, kad būsto kainų augimas nėra "lietuviškas išradimas". Lyginant 2004-ųjų ir šių metų pirmųjų ketvirčių duomenis, 10-15 proc. būstų kainos augo praktiškai visoje Europoje. Išimtis yra tik Vokietija, kurioje nekilnojamojo turto kainos smuktelėjo maždaug 2 proc. dėl pastaraisiais metais šalies ūkį apėmusio ekonominio sąstingio.

"Priežasčių vadinamojo NT "kainų burbulo" sprogimui bent jau aš neįžvelgiu. Galima kalbėti apie "burbuliukus" tam tikruose rinkos segmentuose - sklypus ir būstus sostinės senamiestyje ar kitose prestižinėmis laikomose vietose. Tačiau tai gana specifinės problemos, neturėsiančios įtakos bendrai situacijai nekilnojamojo turto rinkoje", - samprotavo G.Nausėda.

Beje, bankininkas pripažino, kad didžiulė būsto paklausa leidžia kalbėti ir apie tebesančius didelius šešėlinės ekonomikos mastus. Dažnai kreditų prašyti ateina žmonės, kurie sprendžiant iš pateikiamų dokumentų apie pajamas, turėtų sunkiai išmaitinti savo šeimas, tačiau be vargo grąžina paimtas paskolas.

"Blogų paskolų skaičius iš esmės nepasikeitė, o kalbant apie būsto kreditavimą - netgi sumažėjo", - teigė G.Nausėda.