Nuo vidurvasario įsigaliosianti hipotekos reforma palengvins išieškojimo procesą iš nemokių gyventojų ir verslininkų, tačiau pakeistame įstatyme vis tiek liko teorinių galimybių vilkinti išieškojimo iš įkeisto turto eigą.

Varžytynių šmėkla nesitraukia

Kiekvienas žmogus, už banko paskolą įkeitęs turtą, žino, kad jam tapus nemokiam kreditorius vieną dieną gali jo turtą parduoti iš varžytynių. Tokių atvejų ypač padaugėjo nuo 2009 m., kai su kredito grąžinimo problemomis susidūrę žmonės per varžytines prarado savo būstą. Lietuvoje daugiausia nekilnojamojo turto (NT) yra įkeista bankams.

Kol kas, iki liepos 1-osios, kreditoriui, norinčiam už skolą areštuoti ir parduoti jam įkeistą NT iš varžytynių, reikia gauti hipotekos teisėjo leidimą. Kaip rodo Centrinės hipotekos įstaigos duomenys, hipotekos teisėjų priimtų nutarčių areštuoti ir parduoti bankams įkeistą NT daugėja nuo 2009 m. Nors bankai ginasi, kad jie nėra perėmę ar pardavę tiek NT, kiek yra gavę hipotekos teisėjų leidimų tai padaryti, varžytynių šmėkla vis dar nesitraukia.

Siekdami atgauti skolas bankai vis dar aktyviai kreipiasi į Centrinės hipotekos įstaigą ir prašo leisti parduoti įkeistą NT. Pernai hipotekos teisėjai priėmė nutartis leisti bankams areštuoti ir parduoti iš varžytynių 467 butus, t. y. 6 proc. daugiau nei 2010-aisiais. Per pirmąjį šių metų ketvirtį leista areštuoti ir parduoti 98 butus. Pernai hipotekos teisėjai bankams leido parduoti 657 įkeistus žemės sklypus, tai buvo 51 proc. mažiau nei užpernai. Šiemet bankai jau yra gavę 244 leidimus areštuoti ir parduoti žemės sklypus.

Spręs notarai

Nuo liepos 1-osios išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procesas prasidės ne gavus hipotekos teisėjo leidimą, o notarui atlikus vykdomąjį įrašą.

"Išieškojimo iš įkeisto turto procese neliks hipotekos teisėjo, kuris priima nutartis dėl įkeisto daikto pardavimo iš varžytynių. Notaro vykdomąjį įrašą pateikus antstoliui ir šiam pradėjus priverstinio išieškojimo procedūrą, įkeistas daiktas hipotekos kreditoriaus pasirinkimu galės būti parduodamas iš viešųjų varžytynių arba perduodamas kreditoriui administruoti", – aiškinama dienraščiui atsiųstame atsakyme iš Centrinės hipotekos įstaigos.

Kitaip tariant, išieškoma bus ne per hipotekos teisėją, bet per notarą. "Skolininkui per hipotekos sandoryje nurodytą terminą neįvykdžius įsipareigojimų arba atsiradus kitiems sutartyje nustatytiems pagrindams, kreditorius galės kreiptis į notarą dėl vykdomojo įrašo. Tokiu atveju notaras turės išsiųsti skolininkui pranešimą su pasiūlymu per 20 dienų grąžinti skolą. Po to notaras atliks vykdomąjį įrašą, kurį kreditorius galės pateikti tiesiogiai antstoliui. Tai yra pagrindiniai hipotekos reformos pranašumai kreditoriaus atžvilgiu", – sakė advokatų kontoros "Raidla Lejins & Norcous" asocijuotas teisininkas, advokatas Dainius Kenstavičius.

Gali keistis sutartys

Teigiama, kad hipotekos reformos naudą pirmiausia turėtų pajusti hipotekos kreditoriai, nes išieškoti skolą taps paprasčiau. "Pirmiausia – hipotekos kreditorius galės pradėti išieškojimo procesą ne tik įstatymuose, bet ir sutartyje nustatytais atvejais. Tai leis kreditoriams sudaryti hipotekos sandorius, išplėsiančius ar nustatysiančius naujas sąlygas, kurioms atsiradus bus galima pradėti išieškoti skolą", – sakė D.Kenstavičius.

Jis atkreipė dėmesį, kad, prieš sudarydami hipotekos sandorius, kreditoriai turėtų išnaudoti savo galimybes siekti didesnio savo interesų užtikrinimo. "Todėl skolininkai turėtų dar atidžiau susipažinti su visomis hipotekos sandorio sąlygomis", – pabrėžė teisininkas.

Pranašumai skolininkams

Įstatymų pakeitimais siekiama užtikrinti ne tik kreditorių, bet ir skolininkų interesus. Pasak teisininkų, įstatymų pakeitimai naudingesni kredito institucijoms nei potencialiems skolininkams.

D.Kenstavičiaus teigimu, skolininkas turės teisę reikalauti, kad kreditorius atlygintų nuostolius, atsiradusius dėl neteisėto išieškojimo ar priverstinio pardavimo. Be to, skolininkas turės teisę perleisti hipotekos objektą, jeigu iš tokio pardavimo pakaks lėšų, kad būtų padengta skola kreditoriui.

"Nors įstatymų pakeitimais siekiama paprasčiau bei operatyviau patenkinti reikalavimus, tačiau skolininkas turės teisę kreiptis į teismą ir ginčyti kreditoriaus veiksmus. Taip pat skolininkai turės teisę prašyti teismo taikyti laikinąsias apsaugos priemones ir sustabdyti vykdomus išieškojimo veiksmus. Tai yra pagrindiniai reformos pranašumai skolininkams", – sakė D.Kenstavičius.

Komentaras

Kęstutis Baranauskas

"NORDIA BAUBLYS & Partners"

Įstatymų pakeitimai nepanaikino visų teorinių galimybių vilkinti išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procesą, todėl piktybinių skolininkų, kurie visais įmanomais būdais stengsis išsaugoti hipoteka įkeisto turto valdymo ir naudojimo teises, bus ir ateityje.

Tikėtina, kad gali padaugėti atvejų, kai skolininkas, kuris žino, jog laiku nesugebės įvykdyti prievolės, dar iki jos įvykdymo termino kreipsis į teismą su ieškiniu dėl hipotekos (įkeitimo) sandorio pripažinimo negaliojančiu ir prašys taikyti laikinąsias apsaugos priemones, pvz., uždrausti kreditoriui pradėti išieškojimą iš įkeisto turto iki teismo sprendimo įsiteisėjimo. Net ir tuo atveju, jeigu teismas atsisakytų jas taikyti, o kreditorius nuspręstų pradėti išieškojimą ir kreiptųsi į notarą dėl vykdomojo įrašo, skolininkas notarui pateiktų informaciją, kad teisme yra ginčas dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu, o tai gali būti argumentas notarui atsisakyti atlikti vykdomąjį įrašą.

Procedūrų vilkinimas įmanomas ir įvairiais kitokiais veiksmais (skundai dėl varžytynių, dėl notaro veiksmų, bylos dėl priverstinio iškeldinimo ir pan.). Mano įsitikinimu, būtent nuo teismų, o ne nuo notarų labiausiai priklausys, kokią realią naudą duos įstatymų pakeitimai praktikoje ir ar išieškojimo procedūra smarkiai pagreitės. Jeigu laikinosios apsaugos priemonės bus taikomos pagrįstai ir apgalvotai, pakeitimai turėtų veikti taip, kaip įstatymų leidėjas tikėjosi.

Bankams išduoti leidimai parduoti įkeistą NT iš varžytynių

Butai Žemės sklypai

2008 m. 2009 m. 2010 m. 2011 m. 2012 m. I ketv. 2008 m. 2009 m. 2010 m. 2011 m. 2012 m. I ketv.

DNB 13 64 151 154 14 34 245 475 569 89

SEB 25 77 52 53 33 14 223 326 143 44

"Swedbank" 35 53 64 126 22 48 167 145 247 70

"Danske" 4 33 46 39 4 8 70 138 51 6

"Nordea" 12 21 66 62 16 15 41 90 60 16

Šiaulių bankas 3 23 30 9 2 7 53 60 37 9

Ūkio bankas 1 11 3 6 2 8 58 46 27 2

Medicinos bankas 5 14 11 12 0 10 65 36 28 4

"UniCredit Bank" 0 2 2 1 1 0 0 0 0 0

"Citadele" 0 0 0 5 4 0 0 0 8 4

Iš viso: 102 314 438 467 98 154 1008 1332 657 244

Hipotekos teisėjų atliktos žymos dėl įkeisto turto arešto

Metai Skaičius

2008 817

2009 2481

2010 2437

2011 2005

2012 I ketv. 611