Į sodus grįš didesni namai be statybos leidimų?

Nereikalingas apribojimas?

Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininkas Linas Jonauskas siūlo grąžinti iki 2024-ųjų lapkričio galiojusią tvarką dėl gyvenamųjų namų statybos sodų teritorijose.

Jo įregistruotos Sodininkų bendrijų įstatymo pataisos numato, kad sodo sklype statomiems vienbučiams gyvenamiesiems namams ir sodo namams, kurių plotas neviršija 80 kv. m, o aukštis – 8,5 metro, nebereikėtų statybos leidimo.

Šiuo metu galiojanti tvarka numato, kad be statybos leidimo galima statyti iki 50 kv. m ploto ir iki 5 m aukščio statinius. Didesniems pastatams būtini projektai, leidimai ir papildomi derinimai.

Lietuvos Sodininkų bendrijų asociacijos pirmininkas Juozas Ravinis sako, kad šiuo metu galiojanti tvarka yra nereikalingas apribojimas. „Atrodo, kad taip padaryta bankų ir statybininkų iniciatyva, kad žmonės neturėtų galimybės savarankiškai ką nors statyti. Tie žmonės, kurie soduose statosi namus, nėra statybų bendrovių klientai, – sako J. Ravinis. – Žinoma, kad reikia grįžti prie senų taisyklių. Dauguma tokių reikalavimų, kurie saugo kaimynus, pavyzdžiui, kad namas turi būti statomas į pietų pusę ar 3 m nuo teritorijos ribos, galioja.“

„Ankstesnė tvarka tiesiog sudarydavo galimybę šeimai, kuri, pavyzdžiui, turi keturis vaikus, bet tik vienas asmuo dirba, todėl šeima neturi šansų gauti paskolą, ką nors įpirkti – nusipirkus sodo sklypą statyti ar tiesiog rekonstruoti jau esamus statinius“, – įsitikinęs J. Ravinis.

Panašiai mąsto ir grįžti prie senųjų taisyklių siūlantis L. Jonauskas. Jis tikisi, kad, priėmus pataisas, būtų paspartinta nedidelio būsto statyba, jaunoms šeimoms ir mažiau pasiturintiems žmonėms būtų grąžinta galimybė pigiau pasistatyti namą.

Pasak bendrovės „Capital“ valdančiojo partnerio ir NT eksperto Česlovo Savicko, jei žiūrėtume į pirminę tradicinių kolektyvinių sodų paskirtį, 50 kv. m namo tikrai pakakdavo sovietinio daugiabučio gyventojo poreikiams patenkinti. „Pagrindinis dalykas, kodėl žmonės taip sukilo dėl šito apribojimo, yra tai, kad nemaža dalis jų sodus rinkosi kaip alternatyvą namų valdos sklypui. Jei bute gyventi nenoriu, priemiestyje nebeįperku sklypo, tai soduose jis visada yra pigesnis, nes paskirtis yra žemės ūkio, galioja kiti reguliavimai“, – aiškina NT brokeris.

Pirkite kotedžus – ne, nepirks žmonės, jei yra tėvų sodas, o pajamos – 900 eurų per mėnesį. Po 2024 m. draudimo statybos soduose nė nebuvo sustojusios.

Gudrybių menas

Č. Savicko teigimu, šiandien yra kelios žmonių kategorijos, kurios renkasi žemės sklypus sodų bendrijose: vieni juos ir toliau naudoja pagal jų pirminę paskirtį, kad vasaros metu galėtų pabėgti iš miesto, kiti – kaip vietą gyvenamajam namui. Būtent ši grupė įgudusi naudotis gudrybėmis.

„Jei nebegali statyti 80 kv. m namo, statai 50 kv. m namą ir 30 kv. m ūkinį pastatą, juos sujungi ir sakai, kad tai yra du daiktai, nors de facto tai yra vienas daiktas, – pasakoja Č. Savickas. – Labiausiai nepatenkinti dėl pokyčių tapo smulkūs investuotojai, vystytojai, perpardavinėtojai, kurie galėjo labai lengvai pastatyti ir parduoti namukus soduose.“

„Tiems, kurie turi ribotą biudžetą, manau, 50 ar 80 kv. m iš esmės drastiškai situacijos nekeičia. Du miegamieji telpa ir į 50 kv. m namelį“, – teigia NT brokeris.

Kad žmonės rasdavo sprendimų visais laikais, pasakoja ir J. Ravinis: „Draudimas soduose turėti namelį buvo ir sovietmečiu, bet žmonės gudraudavo: būdavo, pastato visokių polių, pavėsinių, atvirų kambarių, užsiregistruoja ir tada užmūrija. Dabar tą patį pradėjo daryti, nes gyvenimo neįmanoma sustabdyti kokiais nors reikalavimais.“

„Pirkite kotedžus – ne, nepirks žmonės, jei yra tėvų sodas, o pajamos – 900 eurų per mėnesį. Po 2024 m. draudimo statybos soduose net nebuvo sustojusios. Tačiau gal žmonės, kurie turi nors kiek daugiau pajamų, ir atsižvelgdavo, susimokėdavo už projektus, leidimus, infrastruktūros mokestį“, – svarsto jis.

„Man atrodo, kad soduose žmonės namus stato tikrai ne mažiau nei anksčiau. Matote, kas darosi visur aplink, kad ir aplink Kauną – visuose galuose daugiabučiai nauji, kotedžai dygsta, vieno aukšto namai populiarėja, nes daug kas atsikando suspaustų rajonų“, – atkreipia dėmesį J. Ravinis.

Dar vienas siūlymas

Pernai lapkritį Seimas pradėjo svarstyti ir liberalo Simono Gentvilo pateiktas Sodininkų bendrijų įstatymų pataisas.

Pagal parengtą projektą, pakeitus žemės sklypo paskirtį į kitą (vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijas), sodų teritorijoje, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, bus galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius. Parengus detalųjį planą ar vietovės lygmens bendrąjį planą, sodo teritorijoje esančiuose sklypuose bus galima statyti ir kitus gyventojams reikalingus pastatus.

Šiuo metu įstatymai neleidžia pakeisti sodininkų bendrijų teritorijoje esančių žemės sklypų paskirties. Be to, jei Seimas pritartų, gyventojams aktualius klausimus spręstų ne sodų bendrijų pirmininkai, o savivaldybių administracijos.

J. Ravinio aiškinimu, S. Gentvilo siūlymas iš esmės leistų savivaldybėms lengviau naudotis valstybine žeme, kurią dabar nuomojasi sodų bendrijos. „Dabar reikalingas sodininkų sutikimas, pirmininko parašas, kad kam nors leistų pastatyti vienbutį arba dvibutį namą, nes daugiabutis yra draudžiamas. Priėmus tokį siūlymą visa tai atkristų. Kaip žinote, kai kuriose savivaldybėse statytojai labai lengvai bendrauja su savivaldybių institucijomis ir paskui jokios sodininkų nuomonės jau nereikės“, – sako sodininkų atstovas.

„Vilniaus rajone gal prieš ketverius penkerius metus pastatė trijų aukštų devynbutį  6 a dydžio sklype. Gyventojų automobiliams nebuvo vietos. Baigėsi sudėtingai, regis, tą namą perdarė į dvibutį, – pasakoja jis. – S. Gentvilo siūlymas yra panašus noras supaprastinti statybas sodų teritorijose.“

Vyriausybės nuomone, šios įstatymo pataisos prieštarautų konstituciniam teisėtų lūkesčių principui, Civiliniam kodeksui, o ateityje gali reikšti sodininkų bendrijų likvidavimą ir komercinių pastatų, daugiabučių namų atsiradimą šiose teritorijose.

Jei nebegali statyti 80 kv. m namo, statai 50 kv. m namą ir 30 kv. m ūkinį pastatą, juos sujungi ir sakai, kad tai yra du daiktai, nors de facto tai yra vienas daiktas.

Bendruomeniška atmosfera

J. Ravinio įsitikinimu, sodų bendrijose reikia kuo mažiau reguliavimų ir pokyčių, nes viskas iki šiol sėkmingai veikė, o įprasti ribojimai buvo proporcingi ir pakankami.

Jis džiaugiasi, kad soduose buriasi bendruomenės, žmonės čia užsiima ir komercine veikla – ją galima vykdyti, suderinus su sodų bendrija. „Atsidaro kokia nors kirpyklėlė – juk nieko blogo. Reikia tik bendruomenės pritarimo. Dešimties ar dvidešimties vaikų darželis ar ledų kioskelis, parduotuvėlė yra natūralu, negalime stabdyti žmonių kraustymosi. Dabar statytojai palieka teritorijas krepšinio aikštelei ar kitoms veikloms, nes jei žmonės neturės kur išeiti, kris NT pardavimų kaina. Sodininkų bendrijos irgi kartais pačios nuperka sklypą ar kelis ir palieka žmonių susirinkimams, Joninėms ir kitoms lietuviškoms šventėms švęsti“, – pasakoja J. Ravinis.

„Smulkūs verslai – labai gerai, žmonės tarpusavyje prekiauja. Užsiaugina per daug pomidorų, paskui dalija vieni kitiems, dabar ūkininkai net palieka dėžes su pomidorais ar obuoliais ir užrašais „įmesk pinigus ir pasiimk“, – atkreipia dėmesį ji. – Kas penktoje sodų bendrijoje yra sulčių spaudyklų ir visi patenkinti, atvažiuoja ir iš kitų sodų bendrijų. Smulkusis verslas sodų bendrijose, ypač jei kuria papildomų darbo vietų, yra geriausias ekonomikos skatinimas.“

J. Ravinis tikisi, kad Seimas pritars grįžimui prie senųjų statybos leidimo taisyklių. „Jei Seimo nariai galvoja, kaip padėti žmonėms, tai ne visiems pašalpos ir parama gelbsti. Leiskime jiems patiems tvarkytis, sudarykime sąlygas kitose srityse, neapsunkinkime jų“, – sako Lietuvos Sodininkų bendrijų asociacijos pirmininkas.

NT ekspertas Č. Savickas taip pat mano, kad jaunoms šeimoms ar mažesnių pajamų gavėjams grįžimas prie senų taisyklių galėtų padėti spręsti dalį finansinių problemų. Šiandien yra nemažai NT projektų vystytojų, kurie koncentruojasi būtent į statybas sodų teritorijose.

„Dalis vystytojų – ar dėl to, kad nenori kitaip, ar dėl to, kad galbūt labiau mėgsta šešėlyje gyventi – tiesiog perka tuščius sodų sklypus, o juos galima nupirkti už 10–20 tūkst. eurų, ir tada stato namukus, tik klausimas, kokios realios kokybės jie yra. Tačiau natūralu, kad ekonominės klasės pirkėjas turi mažiau klausimų ir mažesnius poreikius, negu tas žmogus, kuris perka A++ energinės kokybės daiktą“, – sako jis.

Arčiau miesto

Nutoldamas nuo išskirtinai sodų teritorijų, bendrą situaciją šalies NT rinkoje Č. Savickas prilygina užburtam ratui.

Dalis analitikų atkreipia dėmesį, kad NT rinka pasiekė aktyvumo piką ir dabar stabilizuojasi; kiti pabrėžia, kad būsto kainų augimas jau viršija atlyginimų augimą, todėl gyventojų galimybės įsigyti būstą šiemet sumenko visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose.

„Pirmiausiai, brangsta statybinės medžiagos. Dalis jų brangsta dėl to, kad brangsta žaliava – nafta. Karas Artimuosiuose Rytuose tikrai turi įtakos kainoms, – tikina Č. Savickas. – Tačiau yra ir kita dalis medžiagų tiekėjų ir gamintojų, kurie naudojasi šia situacija.“

Brangstančios statybinės medžiagos kelia naujos statybos būstų kainas, tada žmonės atsigręžia į antrinę rinką. Jeigu auga senos statybos būsto paklausa, kyla ir tokio NT pardavėjų apetitas – kainas kelti pradeda ir jie. „Taip ir sukasi užburtas ratas“, – sako Č. Savickas.

„Galiausiai kainos atotrūkis tarp naujos ir senos statybos būsto taip sumažėja, kad žmogus svarsto: o kam pirkti seną, jeigu gali pirkti naują? Ir perka brangesnį. Šis ciklas kartojasi“, – aiškina jis.

NT brokerio vertinimu, daug laisvų, neįdarbintų lėšų gyventojų sąskaitose rodo, kad žmonės yra pakankamai finansiškai atsparūs. „Žinoma, nekalbu apie pažeidžiamas grupes“, – išskiria Č. Savickas.

„Kainų korekcijų dėl paskolų niuansų artimiausius penkerius ar dešimt metų neįsivaizduoju. Tačiau yra dalykų, kurių mes negalime numatyti, vienas jų – geopolitinė situacija. Šiandien ji daro labai stiprią įtaką NT rinkai ir dėl jau minėto medžiagų brangimo, ir dėl plataus masto invazijos į Ukrainą. Iki 2022 m. labai didelė dalis Lietuvoje investavo, pirko senos statybos būstą, jį rekonstravo ir t. t. Dabar tikrai nemaža dalis tų žmonių nukreipia savo investicijas kitur Europoje. Žinau, kas Lenkijoje, Ispanijoje, Portugalijoje, Bulgarijoje investuoja ir stato namus, – pasakoja jis. – Dalis kapitalo dėl geopolitinio nestabilumo išvažiavo iš Lietuvos, tačiau tie, kas perka pirmąjį būstą ir ruošiasi ten gyventi, dažniausiai nesvarsto tokių dalykų.“

Pernai – 2,5 tūkst. objektų

Registrų centro (RC) duomenimis, 2019–2023 m. laikotarpiu per metus visoje Lietuvoje būdavo įregistruojama vidutiniškai po 2 tūkst. naujų sodo paskirties NT objektų.

Tačiau RC atstovas žiniasklaidai Mindaugas Samkus atkreipia dėmesį, kad 2024 m., tikėtina, dėl tuo metu pakeisto teisinio reguliavimo, šių NT objektų įregistravimas šoktelėjo iki 5 tūkst.

„Praėjusiais metais, panašu, buvo sugrįžta į įprastą tempą – pernai buvo įregistruota 2,5 tūkst. sodo paskirties NT objektų“, – sako M. Samkus.

Daugiausia šių NT objektų įregistruojama šalies didmiesčiuose ir juos supančiose rajonų savivaldybėse.