Kiek šiandien nekilnojamojo turto (toliau – NT) rinkoje yra realaus augimo, o kiek – saviapgaulės, pasakojo SEB banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas.
– Kiek šiuo metu yra galvojančių, kad NT kainos kils?
– Daug yra. Naujausi, ketvirto ketvirčio, duomenys – 69 proc. apklaustųjų teigia, kad kitais metais būsto kainos didės, ir tai yra antras dydis per 14 metų, daugiau buvo tik 2022 metais. O tais metais būstas pabrango apie 20 proc. Tie lūkesčiai perspėja, kad kainos kyla ir, žiūrint į kitus metus, jos gali taip pat judėti į viršų.
– Ar galime kalbėti apie perkaitimą NT rinkoje?
– Pažiūrėsime. Ženklų yra ir daug, nes vis tiek aktyvumas irgi yra didelis. Jeigu imsime per 20 metų, tai antri pagal aktyvumą šie metai. Būsto kainų augimas jau lenkia pajamų augimą. Tai reiškia, kad naujiems būsto pirkėjams įsigyti būstą darosi brangiau. Be to, įkaitimo požymis yra tai, jog daugelis žmonių kalba, kad būstas brangs. Tai ragina žmones neskubėti ir, kas turi galimybių, – nebelaukti 2026–2027 metų. Tie būsimi pirkėjai sueina į vieną vietą pakankamai trumpu laiko metu. Tai irgi skatina kainas didėti, nes pardavėjai mato, kad aktyvumas didelis, potencialių pirkėjų kiekis – irgi. Kodėl reikia skubėti su pardavimais, kalbant apie antrinę rinką? Kodėl skubėti? Palaukime kitų metų, kaip paveiks rinką II pensijų pakopos pinigai. Taip susidaro palanki terpė aktyvumui ir toms kainoms augti.
– Daug kas kalba apie II pakopos pensijų lėšų atsiėmimą. Ar tikrai tie pinigai gali turėti didesnį poveikį NT rinkos aktyvumui?
– Manau, kad didesnę įtaką daro tai, kad apie tai kalbame, ir tas skubėjimas, baimė, kad kažin ką padarys. Čia tik spėliojimai, kiek pinigų bus atsiimta, kiek nueis į NT rinką. Tos sumos svyruoja nuo šimto milijonų eurų iki milijardo. Tai nėra esminė dalis, nes, jeigu žiūrėsime, kiek per metus vyksta sandorių – šeši milijardai visa rinka, – tai tiek nėra esminiai, bet jeigu 100 ar 500 milijonų eurų nueis, tai yra didelės sumos ir jos gali paveikti. Bet manau, kad labiau veikia psichologinis efektas, kad nėra ko laukti ir reikia pirkti.
– Tai gal psichologiniai veiksniai ir baimė yra aukštesni nei realūs faktai – sandoriai, palūkanos, pasiūla?
– Suprantame, kad šiais metais, kas lėmė, jog atsigavo rinka, tai palūkanos sumažėjo. Visi, kurie turime paskolų, prisimename, kad dar prieš pusantrų metų EURIBOR palūkanų norma buvo 4 proc., o dabar yra apie 2 proc. Sumažėjimas nemenkas, maržos banko paskolų taip pat sumažėjusios. Tai darė ir daro įtaką, bet sakyčiau, kad, jeigu nebūtų antros pakopos pensijų fondų įtakos ir tam tikrų Lietuvos banko sprendimų, kurie įsigalios kitais metais, tokio aktyvumo greičiausiai nebūtų.
Paprastai būsto kainos auga panašiai kaip pajamos, o kitais metais pajamos augs lėčiau nei šiemet, o 2027-aisiais – dar lėčiau. Kalbame apie maždaug 7 proc. augimą, tad matome vienkartinius veiksnius, kurie lems didžiausią aktyvumą būtent kitais metais. O 2027–2028 metais tikėtina, kad rinka nurims, nes būsto kainos negali ir neturi augti sparčiau nei pajamos – žmonėms tampa vis sunkiau įpirkti būstą, ypač jaunimui. Tai nėra palanki tendencija.
– Vadinasi, artimiausi metai įperkamumui bus ypač nepalankūs – kainos kyla, atlyginimai taip sparčiai neauga, o palūkanos, tikėtina, jau nebesileis?
– Taip, palūkanos. Tikėtina, kad kitais metais jos išliks panašios, geresniu scenarijumi. EURIBOR jau apie pusę metų laikosi ties 2–2,1 proc. riba, kalbant apie trijų–šešių mėnesių EURIBOR. Manau, kad kitais metais situacija bus panaši. Tačiau, žvelgiant į 2027-uosius, tikimybė gali būti, kad bus didesnės palūkanos. Kol kas šioje vietoje ramu, bet į 2027 metus reikėtų žiūrėti atsargiai.
– Sakoma, kad neigiami pokyčiai turto rinkoje labiau pasimatys 2027 metais. O iki tol – ar tas burbulas dar gali pūstis, ar yra veiksnių, kurie jį galėtų sumažinti?
– Sumažinti galėtų nepalankūs veiksniai. Vyksta karas Ukrainoje, yra įvairios kontraversijos. Tai, sakyčiau, labiau iš geopolitinių veiksnių. Taip pat neatmesčiau tam tikro nusivylimo kitų metų antrą pusmetį, kai žmonės pamatys, kad iš antros pakopos pensijų fondų atsiimta mažiau lėšų, mažiau nueis į rinką, ir tam tikro nusivylimo gali būti. Tą vertiname. Tačiau kitų metų pirmas pusmetis, panašu, bus gana neblogas vakarėlis.
(be temos)