Pardavėjų naudai

Šių metų pirmąjį ketvirtį fiksuotas ryškus atsigavimas, dabar viskas atsidūrė pardavėjų rankose – taip vadinama rinkos situacija, kai pirkėjai ieško, ką galėtų nusipirkti, ir perka už pardavėjo diktuojamą kainą, nes paprasčiausiai neturi iš ko rinktis. Kaip sako Lietuvos nekilnojamojo turto verslo asociacijos (LNTVA) direktorė Inga Andriulevičienė, šiandien paklausa viršija pasiūlą, naujos statybos projektai nebaigiami statyti, o jau kone visi būna rezervuoti.

Automatiškai su paklausos didėjimu kyla ir kainos. „Kuo mažiau pasiūloje yra laisvų butų, tuo greičiau pirkėjas priima sprendimą pirkti, vadinasi, jis nebeturi laiko rinktis, nes jei užtruks galvodamas, nebeteks to varianto, kurį jau buvo nusižiūrėjęs, – situaciją aiškina I. Andriulevičienė. – Įsisukęs ratas. Nežinau, kas turėtų jį suardyti, kad jis stabtelėtų, bet įsibėgėjimas yra didelis.“

Daugiausia NT sandorių Kaune sudarantis bendrovės „Capital“ valdomasis partneris ir NT brokeris Česlovas Savickas padidėjusį aktyvumą rinkoje jaučia nuo praėjusių metų lapkričio–gruodžio. „Žiniasklaida, ekonomistai žiūri į statistiką, kad, štai, registruota daugiau sandorių, vadinasi, rinka suaktyvėjo. Tačiau tai neatspindi, kiek laiko tas turtas buvo tarp skelbimų, už kokią sumą jis buvo parduotas. Bent jau Kaune pozityvūs ženklai stebimi jau nuo praėjusių metų pabaigos“, – sako Č. Savickas.

Asmenys, kurie perka pirmąjį būstą, jo ieško gyvenimui, o ne investavimui, į rinką sugrįžo Europos Centriniam Bankui (ECB) sumažinus bazinių palūkanų normas. „Perkantys sau veikia labai emociškai. Pasirodė kokia nors antraštė, „Panoramos“ ar kitų kanalų naujiena ir žmonės iš karto jautriai reaguoja. Visi sako, kad kyla palūkanos, reikia nepirkti – žmonės laukia. Tada susidaro spyruoklės efektas: žmonės atidėlioja sprendimus, o vos išgirdę, kad palūkanos krinta, skuba pirkti – spyruoklė pasileidžia“, – sako Č. Savickas.

„Pusmetį atidėliojus sprendimą ir sugrįžus į rinką, automatiškai padidėja norinčių pirkti, o parduodamų objektų krepšelis taip drastiškai nesikeičia, ypač naujos statybos segmente, nes užtrunka projektai, statybos leidimai ir t. t. Atsitinka taip, kad savo pirmąjį būstą pirkti norintys pirkėjai pradeda konkuruoti dėl rinkoje esančių objektų“, – I. Andriulevičienei antrina Č. Savickas.

„Nutinka lengva masinė psichozė, kai žmonės veikia vedami emocijų, o ne skaičių, bet tai yra normalu. Tikrai buvo situacija, kai dėl padidėjusios tarpbankinės palūkanų normos (EURIBOR) žmonės stabdė pirkimus, nes iki tol galėjo nupirkti NT už vieną sumą, o tuo metu, pagal gaunamas pajamas, – jau kitokį būstą, todėl ir nuspręsdavo palaukti, kada galės ką nors geresnio įpirkti“, – sako Č. Savickas.

Anksčiau iš vieno buto pardavimo norėjo uždirbti, pavyzdžiui, bent 10 tūkst. eurų, dabar tenkinasi ir keliais tūkstančiais, nes vienu metu įrengdamas penkis butus vis tiek gali susirinkti panašų pelną.

Jo dažnai klausia, kada yra geras laikas pirkti NT: „Visada kartoju, kad jeigu šiandien turi darbą, turi sukaupęs pradinį įnašą, gauni pajamas, kurios leidžia už tą turtą mokėti paskolos įmokas, tai ir perki, nes galbūt po metų nebegalėsi to padaryti, kadangi kainos galbūt bus 15 proc. pakilusios ir nebeužteks turimo pradinio įnašo.“

Paskolų bumas

Sparčiai auga ir būsto paskolų išdavimo apimtis. Anot I. Andriulevičienės, palyginti su praėjusių metų pradžia, šiemet kai kurie analitikai kalba net apie 80 proc. augimą. „Manau, ekonominė klasė čia labiausiai sujudusi, prabangioji klasė išlaiko pastovumą. Aišku, stambių sandorių yra daug, bet tokiais šuoliais, kaip su kreditais perkanti ekonominė klasė, jie nepasižymi. Manau, EURIBOR kritimas turėjo vieną didžiausių efektų rinkai“, – teigia ji.

NT agentūros „Savas būstas“ vadovė Klaipėdoje Asta Petrauskienė taip pat pastebi, kad regione jaučiamas sujudimas dėl paskolų: „Mes juokiamės, kad bankai pasiūlymus dėl paskolos anksčiau per penkias dienas pateikdavo, o dabar tenka net ir mėnesį laukti.“

„EURIBOR kritimas turėjo įtakos, tačiau kad ir kaip juokinga ar keista atrodytų, įtakos suaktyvėjimui rinkoje turi net ir pasibaigęs šildymo sezonas. Sandorių daugėja, nes ir statybos, sodų pardavimas suaktyvėja, jų skaičius pardavimo statistiką irgi papildo. Juda ir butai, kaip įprasta, labiausiai iki 100 tūkst. eurų kainuojantys. Galvočiau, žmonės laukė, žiūri, kad ketvirtus metus karo nėra, o kainos kyla“, – dalijasi A. Petrauskienė.

Pasak jos, yra ir tokių, kurie dėl karo baimės pirko NT kitose šalyse, bet jiems jau ten pabodo, todėl parduoda savo būstus ir grįžta ieškoti alternatyvų Lietuvoje. Č. Savicko teigimu, užsienyje įsigiję NT jau pamatė, kad, pavyzdžiui, Ispanijoje be 300 tūkst. eurų kokybiško varianto nenusipirksi, o nuomos grąža ten yra beveik dvigubai menkesnė nei Lietuvoje, be to, lietuviai apskritai yra linkę savo investicinį krepšelį laikyti arčiau savęs. „Jei žmogus turi keturis NT objektus, greičiausiai jis turi tris Lietuvoje, vieną – Ispanijoje, bet penktą vėl pirks Lietuvoje, nes jam bus lengviau jį administruoti“, – sako NT brokeris.

2025 m. balandį, palyginti su 2024 m. balandžiu, Vilniaus, Kauno, Šiaulių, Panevėžio NT kainų vidurkis augo apie 6 proc. „Anksčiau būdavo 1–3 proc., todėl, mūsų nuomone, 6 proc. tikrai yra stiprus augimas. Jeigu lygintume su praėjusiu mėnesiu, jau irgi fiksuojamas daugiau kaip 1 proc. augimas, – sako LNTVA direktorė. – Kainos toliau kyla, o kada jos sustos – niekas negali pasakyti. Mūsų geopolitinė padėtis pagąsdina pirkėjus, bet jie labai trumpam pristabdo savo sprendimus. Jeigu nieko konkretaus neįvyksta, jie ir toliau juda pasroviui. Manau, šiandien joks prognozuotojas nesiimtų numatyti konkrečių įvykių ateityje, nes metų pabaigoje EURIBOR gali ir pakilti, o gal ir nepakils…“

„Visiškas neapibrėžtumas. Daug metų girdime ne vieną analitiką sakant, kad tuoj bus krizė, kainų burbulas turėtų sprogti – daug kartų kartojosi šitos frazės, bet nė karto neįvyko labai ryški krizė. Net jei trumpam, momentais ir stabtelėjo rinka, pastaruoju metu ji demonstruoja didelį atsparumą ir gebėjimą atsigauti. Kuo toliau, tuo mažiau tokių griežtų prognozių ir kalbų girdėti“, – atkreipia dėmesį I. Andriulevičienė.

Lavonų eros pabaiga?

NT rinkoje konkurenciją didina ir investiciniai žaidėjai – tiek profesionalūs, tiek turto perpardavinėtojai. Per visą nepriklausomybę dar niekada lietuviai nebuvo tokie turtingi, rodo bankuose laikomų santaupų rodikliai. „Yra žmonių, turinčių santaupų ir vienaip ar kitaip susijusių su NT – gal kada nors patys buvo brokeriai, dirbo statybose ar tiesiog nupirko būstą, įsirengė, pagyveno ir pardavė brangiau. NT perpardavimas yra paprastas ir patogus verslas ir jie tikrai perka butus, juos remontuoja ir parduoda“, – aiškina Č. Savickas.

„Yra labai aiški tendencija, kai kalbama apie senesnės statybos būstus: perpardavimui perkantys butus labai nuogąstauja ir daug iš jų kreipiasi į mane, klausia, ar turiu ko nors gero pasiūlyti, nes tiesiog nebėra ko pirkti, jie nebegali nupirkti buto už tokią sumą, kad apsimokėtų investuoti į jį. Prieš trejus–penkerius metus galėjai senos statybos būstą – visiškai nudėvėtą, reikalaujantį kapitalinio remonto – nupirkti 20 proc. pigiau, o kai dabar žaidėjų, perpardavinėtojų konkurencija tokia didelė, natūraliai labai išaugo šios klasės butų paklausa“, – sako jis. NT brokeris taip pat atkreipia dėmesį, kad pastaruoju metu labai padaugėjo ir seminarų, įvairių mokymų, kuriuose rekomenduojama verstis panašiomis veiklomis. Tai irgi skatina sujudimą rinkoje.

Įprastai NT brokeriai gyvenimui vargiai tinkamus būstus vadina lavonais. Kad ir kaip paradoksaliai skambėtų, dėl jų šiandien vyksta tikras mūšis. „Dabar perpardavinėtojai kovoja dėl remontuotinų butų, netgi stipriai mažina savo maržas. Ilgesnį laiką rinkoje esantys žaidėjai jau stengiasi vienu metu įrengti kuo daugiau objektų. Anksčiau iš vieno buto pardavimo norėjo uždirbti, pavyzdžiui, bent 10 tūkst. eurų, dabar tenkinasi ir keliais tūkstančiais, nes vienu metu įrengdamas penkis butus panašų pelną vis tiek gali susirinkti“, – sako Č. Savickas.

Mes juokiamės, kad bankai pasiūlymus dėl paskolos anksčiau per penkias dienas pateikdavo, o dabar tenka net ir mėnesį laukti.

Pasak I. Andriulevičienės, NT perpardavinėtojai tikrai intensyviai dirba, o antram gyvenimui jau prikelti vadinamieji butai-lavonai dažnai net nepasirodo skelbimuose ir jau būna nupirkti. „Kuo toliau, tuo mažiau tokių vadinamųjų lavonų pasirinkimo yra, nes nauja statyba šiandien yra labai paklausi, senos statybos siūloma mažiau. Mes net negalime tiksliai pamatuoti, neturime kaip apskaičiuoti, kiek tokių perpardavinėtojų yra rinkoje“, – teigia ji.

A. Petrauskienė sako, kad ir Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje daugėja įvairaus plauko investuotojų į NT: „Pavyzdžiui, grįžta iš užsienio su kapitalu, jie labiausiai nusimano NT srityje ir perka tokius butus, ir perparduoda. Vertybiniai popieriai arba akcijos dar ne visiems yra suprantami dalykai, todėl toks būdas investuoti yra patogus.“

Skambučiai dėl naujų mokesčių

Šiuo metu būstą perkantiems asmenims aktualios NT mokesčio diskusijos. A. Petrauskienė su kolegomis netgi sulaukia lengvos panikos apimtų klientų skambučių: žmonės prašo greito turto pervertinimo, nes baiminasi naujų mokesčių. „Yra neadekvačių klientų klausimų, kai tikrai skambina įsibaiminę. Raminu, kad mokestis dar nepriimtas, neaišku, koks jis bus, o kai bus, tada ir svarstysime, ką daryti. Nebus jis labai didelis, gal apribos antrą, trečią NT, bet kur tu dėsies, jei tau reikia gyventi“, – sako NT brokerė. Anot jos, naujas mokestis gali laikinai stabilizuoti kainas rinkoje, tačiau tik iki tol, kol visi apsipras su permainomis.

„Dažnai tiesiog susitaikai su tuo, kad atsiranda vienokių ar kitokių mokesčių. Kaip ir su automobilių taršos mokesčiu – įvedė, bet žmonės važinėti nenustojo. Su NT mokesčiais bus taip pat, žmonės nenustos pirkti, nes nuomos kainos nemažos, be to, lietuviams į kraują įaugę turėti nuosavą būstą. Tačiau taip, galbūt investuotojai priims kitokius sprendimus“, – dėmesį atkreipia LNTVA direktorė.

Panašiai kalba ir A. Petrauskienė – anot jos, komercinio NT atstovai šiek tiek pristabdė investicijas: „Jie stoja, laukia, kas čia vyks ir kaip bus. Nėra tokio aktyvumo kaip gyvenamojo NT rinkoje.“

Č. Savicko nuomone, valdžia savo rankose turi visus svertus skatinti ekonomiką arba ją prislopinti. Jis atkreipia dėmesį, kad daugiau problemų NT sektoriaus plėtrai gali pridaryti gyventojų pajamų mokesčio (GPM) augimas. „Jei jis padidės du kartus, kaip planuojama, problema bus ne NT mokestis. Jei bus 32 proc. GPM, manau, kad NT vystymas labai stipriai pradės ieškoti alternatyvų kitose šalyse, nors ir dabar žinau, kad tai jau vyksta. Tikrai žinau nemažai lietuvių, kurie vysto projektus Dubajuje, Ispanijoje, Balyje, net Lenkijoje ir uždirba geresnes maržas nei Lietuvoje. Jei tikrai bus priimti tokie sprendimai, mūsų statybos sektorius gali sušlubuoti“, – sako Č. Savickas.

„Pirminėje rinkoje, kas stato vienbučius, dvibučius butus ne miestų centruose, jie tikrai dirba su santykinai nedidelėmis maržomis, ir jei apmokestinimas bus praktiškai padvigubinamas, tai suvalgys jų maržas. Nebebus galimybės uždirbti arba žmonės nebegalės įpirkti NT“, – tęsia jis.

Vienintelis teigiamas naujo NT mokesčio efektas galėtų būti tai, kad neprofesionalūs NT savininkai į rinką įlietų šiek tiek daugiau turimų objektų. „Tikrai yra tokių, kurie nei nuomojami, nei parduodami, tiesiog stovi. Didėja tikimybė, kad tokie būstai bus įveiklinti“, – prognozuoja Č. Savickas.