Nauja fazė
Registrų centras skelbia, kad praėjusiais metais Lietuvoje iš viso įregistruota 132,9 tūkst. pirkimo ir pardavimo sandoriais perleistų NT objektų – 16 proc. daugiau nei 2024 m. Kai kurie projektų vystytojai 2025-uosius vadino rekordiniais metais arba didžiausiu atsigavimu per penkerius metus.
Praėjusieji metai iš tiesų buvo geri, sutinka ir NT rinkos analitikas, „Profitus“ verslo plėtros vadovas Arnoldas Antanavičius. Pasak jo, NT rinkoje veikia dvi pagrindinės jėgos. „Viena jėga yra fundamentalūs veiksniai, pavyzdžiui, gyventojų pajamos, jų pokytis, ekonomikos raida, mokestinė aplinka, finansavimo prieinamumas ir galimybės. Tai yra tokie rodikliai, kurie realiai veikia pinigų apimtį ir žmonių galimybes pirkti NT“, – aiškina jis.
„Dar yra kita jėga ir stipri kryptis, t. y. lūkesčiai, žmonių optimizmas arba pesimizmas. Šitų dviejų jėgų kokteilis greičiausiai ir nulemia, kaip keisis situacija NT rinkoje“, – sako A. Antanavičius.
Būna laikotarpių, kai ir lūkesčiai, ir ekonominės sąlygos bei fundamentalūs rodikliai yra pozityvūs. Tokių periodų pavyzdžiais galėtų būti 2007–2008 m., laikotarpis prieš euro Lietuvoje įvedimą, prieš pandemiją ir 2021-ieji jai atlėgus. „Tokiais atvejais ir NT kainos, ir sandorių apimtis auga dviženkliu tempu“, – teigia NT ekspertas.
„Galima sakyti, kad 2025-aisiais susijungė panašus šių jėgų kokteilis ir dėl to NT rinka vėl sparčiai plėtojosi, kainos irgi augo dviženkliu tempu“, – sako jis.
NT turto brokerė ir „Saugi Nuoma LT“ vadovė Evelina Meiliūnaitė taip pat sako, kad 2025-ieji iš tiesų buvo NT rinkos atsigavimo metai, tačiau 2026-ieji, jos vertinimu, bus labiau stabilizacijos, o ne šuolio metai. „2026-uosius mes labiau vadiname pardavėjų metais, nes būsto kainos galimai pakils dar 5–6 proc.“, – prognozuoja ji.
A. Antanavičius neigiamų ženklų neįžvelgia, bet užsimena, kad pozityvumo šiemet galbūt iš tiesų bus mažiau. „Nors ekonominė situacija bus teigiama, bet atlyginimų augimas nebebus toks spartus, be to, pačios NT kainos yra visų laikų aukštumose, o jose atsidūrus toliau augti jau gana sudėtinga“, – atkreipia dėmesį jis.
Trys poliai
Rinkos stebėtojai mano, kad vartotojų lūkesčius šiemet gali nulemti trys pagrindiniai poliai, susiję su mokestiniais pakeitimais: įsigaliojo naujas NT mokestis, taip pat 2025 m. pabaigoje ūgtelėjo ir NT mokestinės vertės; šią vasarą įsigalios atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai (ASN), kuriais nuo 15 proc. iki 10 proc. sumažinamas minimalus perkamo būsto vertės pradinio įnašo reikalavimas įsigyjantiems pirmąjį būstą; sausį jau įsigaliojo ir antrosios pensijų pakopos reforma, kuri, kaip prognozuojama, papildys dalies tautiečių kišenes.
Kaip šie pokyčiai paveiks NT rinką? „Žmonės galvos, kad, esant mažesniam pradiniam būsto paskolos įnašui, greičiausiai daugiau jaunų šeimų suskubs pirkti būstą. Vadinasi, bus didesnė paklausa, o jeigu bus didesnė paklausa, galbūt kainos irgi didės. Vadinasi, reikia jau dabar pradėti apie tai galvoti ir galbūt jau dabar pirkti NT“, – galimą efektą dėl ASN pakeitimų pateikia A. Antanavičius.
E. Meiliūnaitės vertinimu, didžiausią realų poveikį rinkai turės būtent atnaujinti ASN. Anot jos, 5 proc. sumažėjusi minimali pradinio pirmojo būsto paskolos įnašo kartelė yra labai reikšmingas pokytis ir šis faktorius gali tapti pagrindiniu impulsu naujai paklausos bangai, ypač didmiesčiuose.
Beje, nuo rugpjūčio įsigaliojantys ASN taip pat numato, kad griežtės skolinimo sąlygos antrojo ir paskesnių būstų paskoloms, bus griežčiau vertinamas pajamų ir paskolos įmokų santykis.
NT brokerės teigimu, naujas NT mokestis labiausiai paveiks ne pirkėjus, o investuotojus ir antrą ar trečią būstą turinčius asmenis. Tokiais atvejais šis mokestis gali pakeisti jų skaičiavimus, ar investicija dar apsimoka, ypač jei būstas stovi tuščias ar reikalauja nuolatinio remonto. „Pirmojo būsto segmente poveikis bus ribotas – žmonės būstą perka ne kaip investiciją, o kaip gyvenimo sprendimą“, – atkreipia dėmesį ji.
„Antrosios pensijų pakopos reforma, mano nuomone, irgi neturės didelės įtakos rinkai. Taip, dalis tėvų gali pasinaudoti galimybe išsiimti lėšų ir padėti vaikams įsigyti pirmąjį būstą, tačiau tai bus labiau pavieniai atvejai, o ne masinis reiškinys, galintis iš esmės pakeisti paklausą“, – priduria E. Meiliūnaitė.
A. Antanavičiaus manymu, įvairūs lūkesčiai vartotojus verčia jau šiandien imtis veiksmų, tačiau praktika rodo, kad lūkesčiai yra gana trapūs. Anot jo, situaciją lengvai pakeisti gali koks nors sukrėtimas už Lietuvos ribų ir lūkesčiai iš labai pozityvių staiga gali pasikeisti į konservatyvesnius. „Matėme, kokia situacija buvo 2022 m., kai prasidėjo karas Ukrainoje“, – primena A. Antanavičius.
Kai jau žmonės galės pirkti būstą su 10 proc. pradiniu įnašu, pinigų jiems reikės panašiai tiek pat, nes kainos tuo metu jau bus padidėjusios.
Įperkamumo problema
Remiantis ekonomistų prognozėmis, gyventojų pajamos šiemet vėl turėtų augti, o tai sudarys galimybių toliau skolintis ir pirkti NT. Tačiau A. Antanavičius abejoja, ar atlyginimai augs dviženkliu tempu, kaip NT brangimą numato kai kurie rinkos dalyviai.
„Dviženklį NT kainų augimą palaikyti esant jau ir taip rekordinėms kainoms – sudėtinga. Labiau tikėtinas kainų augimas infliacijos arba geriausiu atveju – atlyginimų kilimo tempu“, – sako jis.
Visoje Europoje vyrauja būsto įperkamumo problemos, Lietuva – tikrai ne išimtis. Kaip sako E. Meiliūnaitė, ASN kartelės pažeminimas pirmo būsto pirkėjams gali padėti daliai jaunų šeimų greičiau įžengti į rinką, bet tai nėra stebuklingas sprendimas: „Tai labiau palengvina galimybę įeiti, tačiau pačios būsto kainos nuo to automatiškai netampa mažesnės – ypač jei paklausa padidėja greičiau nei pasiūla.“
A. Antanavičius pastebi, kad rinka jau parodė savo reakciją. „Paradoksas, kad iki ASN atnaujinimo paskelbimo buvo vienas kainų lygis, o jau paskelbus, kad bus mažinamas pradinio įnašo dydžio reikalavimas, pardavėjų lūkesčiai labai greitai tapo aiškūs: skelbimuose kainos padidėjo 5–10 proc., nes visi pradėjo tikėtis, kad kainos kils. Vadinasi, jau dabar reikia pradėti parduoti brangiau, – sako jis. – Paradoksas, kad kai jau žmonės galės pirkti būstą su 10 proc. pradiniu įnašu, pinigų jiems reikės panašiai tiek pat, nes kainos tuo metu jau bus padidėjusios.“
Pati logika gerinti būstų įperkamumą skatinant paklausą niekada nedavė ir greičiausiai neduos teigiamo rezultato, nes tai pakelia NT kainas, sako rinkos analitikas: „Įperkamumą gerinti reikėtų ne tik lengvinant paklausą, bet kartu reikia spręsti ir pasiūlos didinimą, kad spekuliatyvūs investuotojai, kurie nori uždirbti iš tokių lūkesčių, ateidami į rinką neeliminuotų santykinai daug NT iš rinkos. Jei visiems užtektų pasiūlos, būtų realus šansas, kad kainos nekils.“
Ar dar yra ko pirkti?
„NT vystytojai stengiasi, kad būtų ko pirkti, – atsako A. Antanavičius. – Kiekvienais metais jie pasiūlo panašų skaičių būstų, po truputį jį netgi didina, nepaisant, kad girdime daug nuogąstavimų viešojoje erdvėje, jog padėtį apsunkina didžiulis biurokratinis mechanizmas, nes gauti statybų leidimą kartais užtrunka net ne dvejus, o penkerius, šešerius ir gal net daugiau metų. Vystytojai su tuo jau yra susitaikę. Vieni jau yra arti finišo, kiti projektai gal dar trejus metus bus planuojami, kol bus gauti statybos leidimai.“
Tačiau A. Antanavičius sako, jog Lietuvoje galima pasidžiaugti, kad yra daug veiklių žmonių: statybų imasi ne tik didžiosios kompanijos, bet ir mažesni vystytojai, investuotojai, kurie rekonstruoja senus pastatus, juos atnaujina, stengiasi suskaidyti nebenaudojamas patalpas į mažesnius vienetus, keisti jų paskirtis. Taip irgi kuriama pasiūla ir sudaromos galimybės žmonėms investuoti į NT.
Nors problema Lietuvoje dėl pasiūlos yra reali, projektų kasmet daugėja. „Tik, aišku, naujos statybos kainos yra reikšmingai didelės ir ne kiekvienas gali įpirkti“, – išskiria A. Antanavičius.
„Pvyzdžiui, Vilniuje naujos statybos dviejų kambarių butas su įrengimu gali kainuoti apie 200 tūkst. eurų, ir nebūtinai jis bus geriausioje vietoje. Kad dviejų asmenų šeima galėtų nupirkti tokį butą, reikia apie 3–4 tūkst. eurų mėnesinių pajamų ir dar turėti pradinį 15 proc. įnašą, t. y. 30 tūkst. eurų, – skaičiuoja jis. – Tai yra dviejų asmenų vidutiniai atlyginimai, reikia turėti ir gana reikšmingų santaupų, ir čia mes kalbame apie gana kuklų suspaustą dviejų kambarių butuką, apie prabangą nelabai galima ir svarstyti. Įpirkti yra sudėtinga, bet, aišku, mes dažniausiai matome pavyzdžių, kai jaunos šeimos iš pradžių perka senesnės statybos būstą arba būstą antrinėje rinkoje, kuris yra pigesnis, erdvesnis, o gerėjant situacijai, augant šeimai, atsiranda galimybių būstą keisti į kitą.“
Antrosios pensijų pakopos reforma neturės didelės įtakos rinkai. Taip, dalis tėvų gali pasinaudoti galimybe išsiimti lėšų ir padėti vaikams įsigyti pirmąjį būstą, tačiau tai bus daugiau pavieniai atvejai.
Kas vyksta nuomos rinkoje?
„Saugi Nuoma LT“ vadovė E. Meiliūnaitė šiuo metu nuomos rinkoje mato kiek kitokią situaciją, nei dažnai formuojamas įspūdis viešojoje erdvėje. Pasak jos, pasiūlos yra pakankamai, o paklausa, palyginti su 2024 m., yra sumažėjusi.
„2025-aisiais aiškiai buvo jaučiamas aktyvesnis pirkimas, todėl dalis žmonių, kurie anksčiau nuomojosi būstą, perėjo į pirkėjų segmentą. Žinoma, dar 2024 m. daugelis „Erasmus“ studentų neatvyko, pavyzdžiui, iš Izraelio“, – atkreipia dėmesį ji.
„Šiandien rinka tampa palankesnė nuomininkams – jie turi daugiau pasirinkimo ir realių galimybių derėtis dėl nuomos kainos“, – pabrėžia E. Meiliūnaitė.
Nuomos kainų augimą ji šiemet vertintų kaip labai nuosaikų – apie 2 proc. „Kainas spaudžia bendras kaštų fonas: pabrangę komunaliniai mokesčiai ir didesnė mokestinė našta NT savininkams. Tačiau šie veiksniai neleidžia tikėtis staigaus kainų šuolio, nes rinka aiškiai rodo, kad nuomininkų mokumas turi ribas, o konkurencija tarp nuomotojų didėja“, – situaciją nuomos rinkoje aiškina E. Meiliūnaitė.
Rygoje 30–40 proc. pigiau nei Vilniuje
Latvijos ir Estijos rinkose projektų turintis A. Antanavičius sako, kad Lietuva rinkos aktyvumo ir augimo prasme jau yra tapusi pavyzdžiu Baltijos šalims. „Estija išgyvena kiek sunkesnius ekonominius laikus: kurį laiką šalies bendrasis vidaus produktas traukėsi ir gyventojų nuotaikos buvo prastesnės, buvo mažiau noro investuoti. Vilniaus NT rinka lyderiauja ir į ją žiūrima su baltu pavydu, nes gerai susitvarkėme su sunkumais ir čia yra daug galimybių vystytojams uždirbti. Galime tuo pasidžiaugti“, – tikina A. Antanavičius.
Tačiau jis atkreipia dėmesį į vieną iš argumentų, kodėl šiemet nėra garantuotas, kad NT kainos Lietuvoje labai kils: „Pavyzdžiui, Latvijoje, Rygoje, NT kainos kartais yra netgi 30–40 proc. mažesnės nei Vilniuje. Ten vystytojai naujus projektus įgyvendina su gerokai mažesnėmis pelno maržomis, bet vis tiek stengiasi dirbti, kad pasiūlytų naujų būstų rinkai, kuriai jų irgi reikia.“
„Matau nemažai Lietuvos investuotojų, kurie vis dažniau atkreipia dėmesį į Latvijos rinką. Daromos prielaidos, kad negali būti tokių didelių kainų skirtumų tarp dviejų gretimų sostinių“, – pasakoja ekspertas.
Anot jo, yra daugiau potencialo, kad Rygos rinka pradės kilti iš dugno. Ateinantis kapitalas iš už Latvijos ribų irgi įneš daugiau optimizmo. „Tai daugiau matyti ir tarp pačių latvių – prieš metus jie gana skeptiškai vertino savo šalies ir Rygos NT rinkos perspektyvas, o dabar yra gerokai daugiau optimizmo. Užsikurianti Rygos NT rinka, manau, gali paskatinti dar daugiau investicijų iš kaimyninių šalių – Estijos ir Lietuvos“, – neatmeta tikimybės A. Antanavičius.
„Galiausiai kapitalas pradės judėti ten, kur daugiau perspektyvų, o Lietuva nėra izoliuota valstybė, todėl gali prasidėti asimiliacija. Tad, nors Latvijos situacija atrodė liūdnesnė, bet perspektyvos dabar atrodo gana pozityviai – turėtų atkeliauti ir daugiau kapitalo, ir daugiau investicijų. Lietuvių investicijos ne Lietuvoje, bet Rygoje, greičiausiai darys poveikį ir Lietuvos rinkai“, – sako NT rinkos analitikas.
Naujausi komentarai