Nėra būsto burbulo

"Prie pandemijos padiktuotų pokyčių prisitaikanti NT ir statybos rinka demonstruoja, kad šio sektoriaus pamatai yra tvirti. Vis dėlto, jei pokyčiai, tokie kaip nuotolinio darbo įsigalėjimas ar išaugusi prekyba internetu, taptų naująja norma, daliai šio verslo tektų spręsti struktūrinius iššūkius", – lapkričio 24-ąją vykusioje nuotolinėje metinėje Lietuvos banko NT konferencijoje sakė Lietuvos banko valdybos pirmininkas Vitas Vasiliauskas.

Jis taip pat atkreipė dėmesį į didžiausią nerimą keliančias ilgalaikes tendencijas – tokias kaip jauno amžiaus gyventojų dalies mažėjimas – ir būtinybę jau dabar numatyti kelis žingsnius į priekį, kad suvaldytume besikaupiančias rizikas. Mūsų visuomenė, nepaisant teigiamo migracijos balanso, sensta. Europos Komisijos skaičiavimai rodo, kad 18–35 metų amžiaus gyventojų šalyje po dešimtmečio bus maždaug penktadaliu mažiau. Jei demografinės tendencijos nesikeis, tai neišvengiamai turės reikšmingų padarinių tiek NT rinkai, tiek ir visai Lietuvos ekonomikai.

Lietuvos banko ekonomistų vertinimu, būsto rinkos plėtra vis dar yra tvari. Vertinimas grindžiamas tuo, kad būstas tebėra įperkamas. Gyventojų pajamoms didėjant greičiau už būsto kainas, būstą įsigyti tampa lengviau.

Pavyzdžiui, vidutinio dydžio butui įsigyti Lietuvoje šiuo metu reikia trejų metų šeimos atlyginimo, nors dar prieš penkerius metus tokiam pačiam pirkiniui reikėjo beveik ketverių metų atlyginimo. Be to, atsakingojo skolinimo reikalavimai neleidžia pūstis būsto paskolų burbului – su paskola perkamų būstų dalis šiuo metu yra kur kas mažesnė nei prieš pasaulinę finansų krizę 2009 m.

Pasak V.Vasiliausko, Lietuvos bankas įdėmiai stebi ne tik tai, kas vyksta šalies mastu, bet ir rinkos dinamiką atskiruose miestuose ir regionuose.

"Jei susidarytų regioniniai būsto rinkos disbalansai, nedvejosime ir imsimės papildomų veiksmų. Pavyzdžiui, prireikus galime keisti Atsakingojo skolinimo nuostatus įsigyjant nekilnojamąjį turtą, registruotą tam tikroje vietovėje", – paaiškino V.Vasiliauskas.

Jo teigimu, kitais metais perkėlus atnaujintą Kapitalo reikalavimų direktyvą į nacionalinę teisę, Lietuvos banko reguliacinių priemonių arsenalas pasipildys galimybe taikyti papildomus sektorinius kapitalo reikalavimus komerciniams bankams. Jie leistų padidinti atskiro segmento paskolų kapitalo reikalavimus, pavyzdžiui, konkrečiame mieste registruojamam būstui pirkti.

Vitas Vasiliauskas

Visa puokštė rizikų

Rizikų gausėja tiek būsto, tiek ypač komercinio NT rinkose. Pandemija dar nepažabota, o, pasak centrinio šalies banko, apie tikrąjį jos ekonominių padarinių mastą bus galima spręsti ateityje pagal labiausiai paveiktų įmonių bankroto ir gyventojų pajamų sumažėjimo rodiklius.

Komercinio NT rinkoje daug neužtikrintumo buvo dar iki antrojo karantino. Verslui ir viešajam sektoriui perėjus prie nuotolinio darbo, reikšmingai didėja neužimtų biurų dalis. Prognozuojama, kad kitais metais ji gali dar labiau išaugti.

"Tam įtakos neabejotinai turės nuotolinis darbas, – teigė V.Vasiliauskas. – Be to, pandemija suvaržė mums iki šiol įprastą prekybą ir paspartino jos persikėlimą į elektroninę erdvę. Tai irgi kelia įtampą dalyje komercinio NT rinkos: kai kurių prekybos centrų nuomos pajamos šių metų antrąjį ketvirtį sumažėjo beveik trečdaliu.

Turimi negausūs trečiojo ketvirčio duomenys leidžia daryti prielaidą, kad, judėjimo suvaržymams atsilaisvinus, pajamos iš prekybos patalpų nuomos taip pat sugrįžo į ankstesnį lygį. Vis dėlto panašu, kad ateityje prekybos sektoriaus laukia reikšmingi pokyčiai, kuriems būtina deramai pasirengti ir realistiškai vertinti ateities perspektyvas. Taigi, komercinio NT rinka susiduria su rimtais iššūkiais. Ir jie tik aštrės, jei dabartiniai pokyčiai reikš struktūrinį lūžį ir popandeminiame pasaulyje taps naująja norma."

Kai daugiau dirbame iš namų, kyla atskiros darbo erdvės poreikis – tad galbūt ieškome erdvesnių būstų.

Tačiau Lietuvos banko vadovas pastebi, kad ir gamta, ir ekonomika mėgsta pusiausvyrą. Arba, kitaip tariant, – kur vienas pameta, ten kitas randa. Negalima atmesti tikimybės, kad blogėjanti situacija dėl komercinio NT būsto rinką gali net pakurstyti.

"Pavyzdžiui, kai daugiau dirbame iš namų, kyla atskiros darbo erdvės poreikis – tad galbūt ieškome erdvesnių būstų. O kai sutaupome dėl įvestų apribojimų negalėdami keliauti ar pramogauti – tai gali paskatinti investicijas į būstą", – kalbėjo V.Vasiliauskas.

Sunku gauti kreditą

NT rinkos perspektyvas atsargiau vertina ir kredituotojai. Per pandemiją bankai sugriežtino paskolų gavėjų atranką ir pradinio įnašo reikalavimus, apskritai mažėja NT sektoriaus įmonių galimybės pasiskolinti bankuose.

"Šiemet toliau regime tendenciją, kad NT sektorius naujų bankų paskolų gauna mažiau nei praėjusiais metais, – tvirtino Lietuvos banko vadovas. – Maždaug pusė Lietuvos banko apklaustų statybos įmonių teigė, kad jų prašymas pasiskolinti ar pakeisti esamas įsipareigojimų sąlygas buvo atmestas. Ši dalis, palyginti su kitų sektorių įmonėmis, buvo pati didžiausia. NT plėtros bendrovių finansavimo prieinamumas taip pat nedžiugino – atmesta kas trečia jų paraiška. Patys finansų rinkos dalyviai, teikiantys kreditus įmonėms, pripažįsta, kad labiau nei NT vystytojams paskolų teikimą ribojo tik nuo pandemijos itin nukentėjusioms apgyvendinimo ir viešojo maitinimo įmonėms. Finansų įstaigos galimai apsidraudžia nuo pandemijos sukelto neapibrėžtumo ir pernelyg ambicingų klientų užmojų – tačiau staigus finansavimosi mažinimas gali sukelti papildomų rizikų statytojams ir plėtotojams. Todėl labai svarbu, kad NT veiklos įmonių ir statytojų finansavimosi šaltinių aibė taptų platesnė ir įvairesnė, – matome, kad tai ir vyksta."

Jis atkreipė dėmesį, jog padėtį švelnina tai, kad stiprėja alternatyvių kreditavimo šaltinių konkurencija bankams. Sustiprėjusi konkurencija paspartino kreditavimo atsigavimą ir sumažino paskolų palūkanų normų maržas, nepaisant pandemijos keliamo neapibrėžtumo. Verslas daugiau skolinasi iš kitų, ne finansų įmonių, ne bankinių finansų įstaigų, fondų.