„Nors birželį Vilniuje buvo parduota 417 būstų – 17 proc. mažiau nei gegužę (503 vnt.), tai yra tipiškas sezoninis reiškinys. Palyginus su 2024 m. birželiu, augimas siekė 87,8 proc., o tai rodo tvirtas rinkos pozicijas. Taip pat gausesnis, lyginant su praėjusiais metais, buvo ir antrasis ketvirtis, ir visas pusmetis: balandį–birželį sandorių skaičius sudarė 1 347, net dukart daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai (668), per šešis mėn. – 3 134, taip pat 2,1 karto daugiau nei pirmą 2024 m. pusmetį (1 484)“, – vardijo „Citus“ analizės skyriaus vadovė Eglė Savostė.

Sostinėje toliau dominuoja vidutinės klasės būstų pardavimai – lyginant su ankstesniu pusmečiu, jie išaugo labiausiai, net apie 77 proc. Ekonominės klasės būstų paklausa padidėjo 36 proc., prestižinių – 23 proc.

Daugiausia būstų per pirmąjį šių metų pusmetį buvo nupirkta Verkiuose, Naujamiestyje ir itin suaktyvėjusiuose Lazdynuose, kurie išsiskyrė didele naujų butų pasiūla, greitai sulaukusia pirkėjų dėmesio.

Kaune pirmojo pusmečio pardavimų apimtys yra 60 proc. didesnės nei tuo pačiu laikotarpiu 2024 m. – tai geriausias rezultatas nuo 2022 m. pirmojo pusmečio: birželį sudarytas 41 sandoris, per antrą ketvirtį – 218, per šešis pirmuosius šių metų mėnesius – 647. Per tuos pačius laikotarpius pernai, atitinkamai, fiksuoti 59, 167 ir 404 realizuoti nauji būstai.

„Kauno rinka banguoja labiau, tačiau taip pat grįžo į 2020 m. lygį. Ekonominės klasės segmentas pirmą pusmetį generavo net 53 proc. visų sandorių, o vidutinės klasės dalis augo nuo 31 proc. pernai gruodį iki 38 proc. vidutinio rodiklio šiemet. Tačiau Kaune išryškėjo pasiūlos struktūros problemos. Iš visų naujų būstų, kurie pateko į rinką per pastaruosius du mėnesius, vos vienas projektas priskiriamas ekonominei klasei. Praėjusių metų gale ekonominė klasė sudarė 58 proc., o dabar – 55 proc. Tuo tarpu prestižinės klasės dalis per metus išaugo nuo 4 proc. iki net 21 proc.“, – pastebėjo E. Savostė. Pasak jos, akivaizdu, kad būtent ekonominio segmento kainos patyrė didžiausią spaudimą, kurį lėmė itin ribota pasiūla ir intensyvi paklausa. Tik apie 30 proc. visų pirminėje rinkoje siūlomų būstų kainuoja iki 120 000 eurų.

Geografiškai, net 48 proc. visų šiuo metu pirminėje rinkoje siūlomų būstų Kaune yra sutelkta vos trijuose mikrorajonuose: Vilijampolėje, Aleksote ir Šančiuose. Žvelgiant į pardavimus, aktyviausiai būstas buvo perkamas Vilijampolėje, Dainavoje ir Aleksote, o tai rodo, kad Dainavoje egzistuoja neišnaudotas potencialas – pirkėjų čia netrūksta, tačiau naujų projektų yra mažai.

Klaipėdoje pusmečio rezultatas taip pat yra geriausias nuo 2022 m. pradžios, nors birželį fiksuotas šiek tiek mažesnis aktyvumas dėl sezoninio svyravimo. Per birželį uostamiestyje sudaryti 22 sandoriai (gegužę – tik 16), per ketvirtį jų registruoti 73, o per pusmetį – 221. Pernai pirmą pusmetį Klaipėdoje buvo realizuoti 86 būstai, taigi, šiųmetis rezultatas – 2,6 karto gausesnis.

Šiame mieste taip pat stebimas ryškus segmentų disbalansas: net 47 proc. pasiūlos sudaro prestižinės klasės būstai, 32 proc. – vidutinės ir tik 21 proc. – ekonominės klasės. Palyginimui, 2024 m. pabaigoje ekonominė klasė sudarė net 60 proc. visos pasiūlos, o prestižinė – tik 16 proc.

„Prestižinė klasė, anksčiau buvusi nišine, šiemet rodo brandos ženklus – jos dalis sandorių struktūroje beveik prilygsta ekonominei klasei. Klaipėdos pirkėjai vis drąsiau renkasi aukštesnės kokybės būstą, tačiau, geriau subalansavus segmentų pasiūlos santykį, rinka, tikėtina, būtų gyvybingesnė“, – pažymėjo „Citus“ ekspertė.

Per pirmą pusmetį „Citus“ valdomuose projektuose Vilniuje, Druskininkuose ir Nidoje sudarė 176 sandorius (birželį – 37). Šis rodiklis viršija visų 2023 m. rezultatą (173) ir yra 38,6 proc. didesnis už pirmo 2024 m. pusmečio sandorių skaičių (127). Įmonės asortimentą šiuo metu sudaro 130 butų Vilniuje, taip pat komercinės patalpos, apartamentai Druskininkuose ir Nidoje. Artimiausiu metu planuojama asortimentą Vilniuje ir Kaune didinti pradedant naujus projektus bei anksčiau pradėtų projektų etapus.

Eglė Savostė. „Citus“ nuotr.

Pasiūlos augimas nenustelbė paklausos

Vilniuje birželio pabaigoje būstų pasiūla siekė 6 112 vienetus – tai 10,7 proc. daugiau nei prieš metus ir vienas didžiausių asortimentų nuo 2017 m. sausio. Per pirmąjį pusmetį rinkai buvo pasiūlyta 3 760 naujų būstų.

„Net 37 proc. naujos pasiūlos per pirmus šešis šių metų mėnesius koncentravosi vos 5 naujuose didelės apimties projektuose. Šis augimas atspindi plėtotojų pasitikėjimą rinkos atsigavimu ir artimiausio laikotarpio pardavimų potencialu“, – komentavo analizės skyriaus vadovė.

Nuo 2025 m. kovo mėnesio Vilniaus pirminėje rinkoje stebimas perėjimas iš subalansuotos rinkos į pardavėjų rinką. Paklausa viršija pasiūlos augimą, o pardavimų tempas paspartėjo.

„Jeigu pasiūla nebus papildyta proporcingu tempu, konkurencija tarp pirkėjų toliau stiprės. Jiems tai – signalas, kad ilgas laukimas nebūtinai atneš geresnes sąlygas – priešingai, jis gali susidurti su mažesniu pasirinkimu ir sparčiau kylančiais lūkesčiais dėl kainos“, – perspėjo analizės ekspertė.

Pirmą pusmetį net 50 proc. naujos pasiūlos sudarė vidutinė klasė, 40 proc. – ekonominė, 10 proc. – prestižinė. Tačiau rinkos aktyvumas yra stipriai koncentruotas: net 85 proc. visų sandorių pasidalijo TOP 20 didžiųjų plėtotojų, o pusė visų pardavimų buvo sugeneruota vos 20 projektų.

„Pirkėjų pasirinkimas faktiškai sutelktas į palyginti siaurą projektų ratą – dažniausiai tuos, kuriuos vysto didieji rinkos žaidėjai ir kurie pasižymi patrauklia lokacija, aiškia kainodara ir atpažįstamu prekės ženklu. Likusiai daliai – daugiau nei šimtui projektų – teko tik pusė visų pardavimų“, – pastebėjo E. Savostė.

Pirkėjų pasirinkimas pagal kambarių skaičių išliko stabilus: daugiausia nuperkama 2 kambarių butų (apie 44 proc.), kiek mažiau – 3 ir daugiau kambarių (apie 34 proc.), o likusi dalis tenka mažiems, 1 kambario butams.

„Vis dėlto dalis senesnės pasiūlos išlieka mažai likvidi. Šiuo metu Vilniaus pirminėje būsto rinkoje yra apie 930 būstų, kurie savo pirkėjo neranda jau daugiau nei dvejus metus – tai vis dar reikšmingas skaičius, nors ir mažesnis nei metų pradžioje (1 030 vnt.)“, – pastebėjo „Citus“ ekspertė.

Kainos auga, bet skolinimosi sąlygos – palankesnės

Vilniaus pirminėje rinkoje vidutinė butų kaina per šių metų pirmąjį pusmetį paaugo 9 proc. Birželio pabaigoje vidutinė pasiūloje esančių butų kvadratinio metro vidutinė kaina siekė 3 784 eurus, o tai – 13,24 proc. daugiau nei prieš metus.

„Kainų kilimą lemia ne vienas veiksnys. Prie augimo prisideda mažėjanti nuolaidų apimtis, augančios statybų sąnaudos bei sugriežtėję plėtros reikalavimai. Vis dėlto svarbiausias faktorius – stiprėjanti paklausa, daugiausia kylanti iš pagerėjusios perkamosios galios“, – aiškino E. Savostė.

Kauno pirminėje rinkoje 2025 m. vidutinė kvadratinio metro kaina paaugo 5,83 proc. Pagal segmentus šiemet sparčiausiai brango ekonominės klasės būstas – net 10,14 proc., vidutinės klasės kainos kilo 5,9 proc., o prestižinės – apie 7 proc.

Klaipėdoje birželio mėnesį vidutinė kvadratinio metro kaina siekė 3 188 eurus. Šį aukštą kainos lygį iš dalies iškreipė vasarį rinką papildę ypač prabangūs projektai – birželį, palyginus su geguže, vidutinė kaina sumažėjo apie 1,09 proc., nes pasiūlą papildė projektas su žemesnėmis nei šiuo metu esančios vidutinėmis kainomis.

Pirkėjų aktyvinimui didelę įtaką daro palankesnės finansavimo sąlygos. Lietuvos banko duomenimis, 2025 m. būsto paskolų apimtys vidutiniškai siekia 253 mln. eurų per mėnesį – 40 proc. daugiau nei 2024-aisiais (180 mln. eurų).

„Paskolos per metus atpigo apie 1,5 proc., tam įtakos turėjo tiek mažėjančios bankų maržos, tiek reikšmingai kritęs Euribor. Jei 2024 m. birželį jis siekė 3,682 proc., tai dabar jau sumažėjo iki 2,036 proc.“, – pabrėžė analizės ekspertė.

Mažesnės palūkanos reiškia didesnį įperkamumą – dalis pirkėjų gali sau leisti didesnį ar kokybiškesnį būstą, nei galėjo prieš metus. Be to, rinkoje vis dažniau matomi tie pirkėjai, kurie 2022–2023 m. delsė priimti sprendimą dėl neapibrėžtumo ar nepalankių sąlygų.

„Dabar, matydami aiškesnes tendencijas ir palankesnes finansavimo galimybes, jie grįžta į rinką su išlaikytu poreikiu ir sukauptu pradiniu įnašu. Tai dar labiau sustiprina paklausą ir palaiko rinkos aktyvumą“, – aiškino E. Savostė.

Ekspertų vertinimu, ateinančiais mėnesiais tikėtinas tolesnis rinkos aktyvumas, ypač atsižvelgiant į palankias finansavimo sąlygas ir stabilų ekonomikos bei darbo užmokesčio augimą.

„Žemas Euribor – tai palankus laikas būstui pirkti. Šiais metais Europos centrinis bankas dar du kartus turėtų sumažinti bazines palūkanų normas, taigi, dar trauksis ir Euribor. Tačiau nuo naujų metų palūkanos, prognozuojama, vėl gali pradėti kilti. Dėl atsigavusių pardavimų tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje, toliau augs ir kainos, todėl situacija gali tapti nebe tokia palanki“, – apibendrino „Citus“ analizės skyriaus vadovė E. Savostė.

*„Citus“ analitikai, vertindami pirminės būsto rinkos paklausą, skaičiuoja preliminarius sandorius dėl butų ir kotedžų įsigijimo. Kotedžai į šį skaičių įtraukiami todėl, kad, formaliai, dauguma kotedžų yra priskirtini butams ir jie yra aktualūs būsto pirkėjams. Taip pat iš einamojo mėnesio rezultato nėra eliminuojami rinkos preliminariųjų sutarčių nutraukimai, kurie, paprastai, būna susiję su anksčiau sudarytais sandoriais, todėl neparodo einamojo mėnesio paklausos. Kartais pardavimų rezultatas išauga dėl vienu metu suvestų ankstesnių mėnesių pardavimų, todėl konkretų mėnesį fiksuojami išaugę, tačiau didesni „sukritimai“ būna užfiksuojami, o duomenys yra nuolat atnaujinami, todėl ilgesniu laikotarpiu neatitikimai išsilygina.