Butų pardavimas pirminėje rinkoje, anot ekspertų, šiemet yra 70 proc. didesnis nei pernai, tad NT plėtotojų "sandėliuose" užsilikę keli tūkstančiai dar neparduotų butų apie pasiūlos perviršį nesignalizuoja.

Pastato tiek, kiek reikia

Nepaisant sostinėje augančios konkurencijos tarp butų plėtotojų (kasmet pastatoma ir pardavimui pasiūloma vis daugiau butų ir namų), neparduotų butų skaičius jau pastatytuose daugiabučiuose, anot "Ober-Haus" Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, iš esmės išlieka stabilus ir išsilaiko ties 1 000–1 400 riba jau aštuntus metus iš eilės.

"Ober-Haus" skaičiavimais, 2019 m. viduryje neparduotų butų Vilniuje buvo apie 1 050.

Kotryna Griško, "Inreal" grupės NT analitikė, skaičiuoja, kad vadinamasis butų "sandėlis" šiemet, palyginti su praėjusiais metais, yra didesnis 11 proc. Tačiau šį pokytį, anot jos, lemia abiejose pusėse suaktyvėjusi rinka: tiek plėtotojai siūlo daugiau objektų, tiek ir gyventojai jų nuperka daugiau.

"Pardavimo rodikliai yra gerokai didesni – šių metų pirmą pusmetį žmonės nupirko 2 856 butus, tai yra apie 70 proc. daugiau nei pirmą 2018 m. pusmetį, kai buvo parduoti 1 675 butai. Taigi, galima sakyti, ką plėtotojai pasiūlo, tą rinka ir įsisavina", – sakė pašnekovė. Jos vertinimu, rinka yra subalansuota.

V. Skaraičio / Fotobanko nuotr.

"Inreal" duomenimis, liepos pabaigoje pirminėje Vilniaus rinkoje laisvų ir rezervuotų butų suskaičiuojama apie 5 500. Dar apie 2 tūkst. butų, įvertinus pasiūlą skelbimų portaluose, galimai yra antrinėje rinkoje.

Butus perka "iš brėžinių"

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius atkreipė dėmesį, kad į neparduotų butų apskaitą paprastai įtraukiami ir objektai, esantys tik pradėtuose statyti namuose. Į dalį jų dar neįmanoma fiziškai įžengti.

Pašnekovo skaičiavimu, šiuo metu Vilniuje neparduotų butų, kuriuos galima rezervuoti arba pirkti, bet kurių nemaža dalis yra dar nestatomuose namuose, skaičius siekia beveik 5 800. Butų, kuriuose jau galima apsižvalgyti, yra tik apie 1 500. Taigi, kaip pažymėjo pašnekovas, didžioji dalis, virš 3 tūkst. butų, yra tik NT plėtotojų brėžiniuose arba statomuose namuose.

"Todėl sakyti, kad butai stovi tušti ar yra labai didelis neparduotų butų skaičius, būtų neteisinga. Šie skaičiai tikrai nėra dideli ar nenormalūs. Vilniuje šių metų pusmetį buvo parduota beveik 3 tūkst. butų, per metus jų bus parduota 5 500–6 000. Panašus ir statybų tempas. Kitaip tariant, tiek, kiek pastatoma, per metus maždaug ir parduodama", – sakė M.Statulevičius.

Į apskaitą dar realiai neegzistuojantys butai įtraukiami ne veltui. K.Griško pastebėjimu, gyventojai butą dar statomuose objektuose ar vien iš brėžinių įsigyja ganėtinai dažnai. Mat kuo ankstyvesnė statybos stadija, tuo didesnė tikimybė rasti maksimaliai pirkėjo poreikius atitinkantį būstą – pasirinkti pageidaujamą daugiabučio aukštą, patraukliausią buto suplanavimą ir pan. Be to, kai kurie plėtotojai pradinėje statybos stadijoje leidžia daryti tam tikrus plano pakeitimus.

Butų pardavimo vangumą gali lemti miesto rajonas, kuriame statomas objektas, langų orientacija, aplinka, infrastruktūra.

Šiuo metu, anot pašnekovės, rinkoje daugiausia ir siūloma butų dar statomuose pastatuose.

Sunkiau realizuojama 20 proc.

Nors bendras realizacijos rodiklis Vilniaus pirminėje butų rinkoje aukštas, plėtotojams, A.Kišūno pastebėjimu, sekasi skirtingai. Vienuose projektuose statybų pabaigoje jau būna parduoti ar rezervuoti beveik visi butai, kituose pardavimo apimtis nesiekia ir trečdalio jau pastatytų butų.

"Ober-Haus" skaičiavimais, per 2019 m. pirmąjį pusmetį pastatytuose daugiabučių projektuose (25) statybos pabaigoje iš viso buvo parduota ar rezervuota beveik 72 proc. butų. Projektai, kuriuose buvo realizuota mažiau nei 40 proc. butų, sudarė 20 proc. visų šių projektų (5). Projektai, kuriuose buvo realizuota nuo 40 proc. iki 80 proc. butų, sudarė 40 proc. visų projektų (10). Likusiuose 40 proc. projektų (10) statybų pabaigoje buvo parduota ar rezervuota virš 80 proc. butų.

Eksperto pastebėjimu, pardavimo vangumą tam tikruose objektuose gali lemti keli aspektai: miesto rajonas, kuriame statomas objektas, langų orientacija, aplinka, infrastruktūra. Tačiau didžiausią įtaką likvidumui daro butų suplanavimas ir plėtotojų nustatyta kainodara – sunkiausiai parduodamiems butams būdingas nepatogus, nefunkcionalus suplanavimas ir per daug optimistinės plėtotojų nustatytos kainos.

Kalti ne mirštantys rajonai

M.Statulevičius įsitikinęs, kad patyrę ir rinkoje ne vienus metus veikiantys statytojai žino ir tiria rinką, stebi pirkėjų poreikius, tad pastatytus butus realizuoja gana greitai. Tačiau įspūdį, kad kai kuriuose rajonuose butai yra sunkiau parduodami, gali sudaryti naujokų plėtojami objektai. Mat darydami savo pirmuosius projektus jie kartais kopijuoja didžiųjų rinkos žaidėjų rinkodarą ir prašauna pro šalį – produktas gali būti ne taip gerai parengtas, tačiau jo kaina gali mažai skirtis nuo patrauklesnio objekto.

Taip pat objektai gali būti sunkiai realizuojami dėl tam laikotarpiui būdingų poreikių neatitikimo. Pavyzdžiui, vangesnį pardavimą gali lemti prastesnė, nei dominuoja rinkoje, būsto energinė klasė.

"Tai gali sukurti įspūdį, kad rajonas, kuriame objektas stovi, yra mažiau patrauklus. Tačiau tokių rajonų, kuriuose nebūtų visiškai statoma ar nebūtų parduodama, Vilniuje šiuo metu turbūt nėra daug. Net ir Šeškinė, kurioje ilgą laiką nebuvo nieko statoma, šiuo metu yra viena iš aktyvesnių (realizuojami 2–3 projektai ir jie ganėtinai gerai parduodami). Galbūt mažiau statybų dabar yra rytinėje miesto dalyje. Santariškių teritorija, prieš 5–8 metus pasižymėjusi aktyvesne plėtra, dabar yra ramesnė, bet, matyt, ratas apsisuks ir aktyvumas keisis – juk gyvenimo būdas mieste keičiasi: vienu laikotarpiu buvo populiarūs individualūs namai, kitu – kotedžai, dar kitu – butai ir pan.", – aiškino pašnekovas.

Jo pastebėjimu, vis daugiau būstų statoma centrinėje miesto dalyje, populiariais rajonais tampa Šnipiškės, Žirmūnai, Naujamiestis, kurie anksčiau buvo mažiau patrauklūs statytojams. "Žmonės dabar nori gyventi arčiau centro, savo darbo vietų, tad natūralu, kad atsiranda daugiau vidutinio arba brangesnio segmento būstų – centre statomas būstas savo kaina viršija miesto vidurkį", – pasakojo M.Statulevičius.

Tiesa, centre esantį brangesnį turtą, jo manymu, parduoti užtrunka ilgiau. Tačiau tai esą veikiau pasakytina apie prestižinio segmento būstą. Anot pašnekovo, natūralu, kad būsto, kurio kvadratinio metro kaina viršija 3–4 tūkst. eurų, pirkėjams svarbu ne tik patikimas statytojas, aplinka, bet ir kaimynystė, papildomos paslaugos, įrengimas ir pan.

"Apskritai žmonės dabar renkasi iš didesnio objektų skaičiaus. Vilniuje šiuo metu statoma daugiau nei 100 objektų, taigi žmogui, norinčiam gyventi tam tikrame rajone ar gatvėje, yra galimybė pasirinkti net ne iš vieno, o kelių objektų. Galbūt dėl didesnių galimybių rinktis pirkimo laikotarpis šiek tiek išsitęsia. Galbūt, pavyzdžiui, žmogus, apžiūrėjęs vieną būstą, žino, kad šalia bus statomas jam palankesnis objektas, ir rinksis jį. Pirkėjai dabar tiesiog lygina objektus platesniame spektre – stovintį pastatą su kitu stovinčiu, statomą su jau stovinčiu ir pan.", – aiškino M.Statulevičius.