Apie tai – išsamus Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) specialistų komentaras.
Žemę įsigyti gali
Daugelis daugiabučių gyventojų yra savo butų savininkai, tačiau ne visi žino, kad tam tikrais atvejais jie gali tapti ir valstybinės žemės po savo namu bendraturčiais. Įsigijus tokią žemę, gyventojai tampa ne tik pastato, bet ir žemės savininkais. Tuomet sprendimai dėl jos naudojimo priklauso žemės sklypo bendraturčiams, o ne valstybei ar savivaldybei.
„Tapę žemės po daugiabučiu bendraturčiais, gyventojai gali patys Civilinio kodekso nustatyta tvarka susitarti, kaip naudoti ir tvarkyti savo daugiabučio sklypą. Tačiau svarbu suprasti, kad nusipirkus žemę niekas negauna konkrečios vietos automobiliui statyti ar išskirtinės teisės į kurią nors kiemo dalį. Tokius klausimus bendraturčiai sprendžia susitarę tarpusavyje“, – sako NŽT direktoriaus pavaduotoja Gabrielė Valentaitė.
Įsigijus valstybinės žemės sklypą, jis nebepriklauso valstybei. Bendraturčiais tampa daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkai. Gyventojai gali bendru sutarimu spręsti dėl kiemo tvarkymo, želdinių, vaikų žaidimų aikštelių, dviračių stovų, automobilių statymo ar kitų bendro naudojimo erdvių. Žemės sklypas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, todėl svarbiausi sprendimai dėl jo naudojimo priimami bendraturčių susitarimu arba teisės aktų nustatyta tvarka.
Klaidingas įsitikinimas
Vienas dažniausių klaidingų įsitikinimų, kad įsigijus valstybinės žemės sklypo dalį kartu įgyjama teisė į konkrečią vietą automobiliui statyti ar kitą pasirinktą kiemo dalį. Tačiau taip nėra.
Valstybinė žemė po daugiabučiais parduodama bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tai reiškia, kad kiekvienas savininkas įgyja ne konkrečią kiemo dalį, o dalį viso žemės sklypo, proporcingą jam nuosavybės teise priklausančio buto ar kitų patalpų plotui. Todėl vien tik įsigijus žemę neatsiranda išimtinė teisė naudotis konkrečia vieta automobiliui statyti. Jei bendraturčiai susitaria, kaip bus naudojama automobilių aikštelė ar kitos kiemo erdvės, tokia tvarka galioja visiems. Ji nustatoma ne automatiškai įsigijus žemę, o bendraturčiams susitarus tarpusavyje.
Pirmasis žingsnis svarstant apie valstybinės žemės įsigijimą yra išsiaiškinti, ar po daugiabučiu jau yra suformuotas valstybinės žemės sklypas. Patogiausia tai padaryti Žemės informacinės sistemos (ŽIS) žemėlapyje.
Jeigu sklypas suformuotas
Jeigu valstybinės žemės sklypas jau suformuotas, butų ir kitų patalpų savininkai arba jų įgaliotas atstovas gali kreiptis į NŽT dėl jo įsigijimo. Prašymas teikiamas elektroniniu būdu per Žemės informacinę sistemą (ŽIS), pasirenkant paslaugą „Žemės pardavimas“.
Prašymą pirkti gali pateikti ir vienas buto ar kitos patalpos savininkas. Tačiau tai nereiškia, kad jis galės įsigyti konkrečią pasirinktą sklypo vietą. Jam bus nustatyta tik bendrosios dalinės nuosavybės dalis, apskaičiuota pagal jam priklausančių patalpų plotą, tačiau konkreti vieta sklype nebus priskirta.
Nors prašymą gali pateikti ir vienas buto savininkas, praktiškiausia, kai valstybinės žemės sklypą įsigyja visi daugiabučio gyventojai arba jų įgaliota bendrija. Tuomet bendraturčiai gali bendru sutarimu nusistatyti sklypo naudojimo tvarką, pvz., susitarti dėl parkavimo vietų, bendrų poilsio erdvių ar kitų kiemo dalių naudojimo.
Gavusi prašymą, NŽT nustato kiekvienam savininkui tenkančią žemės sklypo dalį. Priėmus sprendimą dėl pardavimo, sudaroma valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartis, o nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį įregistruojama Nekilnojamojo turto registre.
Jeigu sklypas nesuformuotas
Ne po visais daugiabučiais yra suformuoti valstybinės žemės sklypai. Tokiais atvejais jų įsigyti iš karto negalima.
Pirmiausia butų ir kitų patalpų savininkai arba jų atstovas turi kreiptis į savivaldybės administraciją dėl daugiabučiui eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės sklypo suformavimo. Sklypas formuojamas pagal teritorijų planavimo dokumentus ir kitų teisės aktų reikalavimus. Tik jį suformavus galima kreiptis į NŽT dėl valstybinės žemės įsigijimo.
Daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti reikalingų valstybinės žemės sklypų, parduodamų be aukciono, vertė nustatoma pagal žemės verčių žemėlapius, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Pagal šią tvarką apskaičiuota kaina paprastai yra mažesnė nei ta, kuri būtų nustatyta atlikus individualų turto vertinimą.
Kada būtini kadastriniai matavimai?
Parduodant mieste
Parduodant ar kitaip perleidžiant privatų žemės sklypą neretai kyla klausimas, ar prieš sandorį būtina atlikti tikslius žemės sklypo kadastrinius matavimus. NŽT atkreipia dėmesį, kad reikalavimai priklauso nuo to, kur yra žemės sklypas – mieste ar kaimo vietovėje.
Nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo taisyklėse nustatyta, kad kadastriniai matavimai privalomi perleidžiant kitų asmenų nuosavybėn miestuose esančius privačios žemės sklypus ar jų dalis, jeigu jų ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinatės nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje arba su ja susietose vietinėse koordinačių sistemose.
Taigi, jeigu mieste esantis privatus žemės sklypas įregistruotas pagal preliminarius matavimus ir jo ribų koordinatės nenustatytos reikalaujamoje koordinačių sistemoje, prieš jį parduodant, dovanojant ar kitu būdu perleidžiant kito asmens nuosavybėn turi būti atlikti kadastriniai matavimai.
Parduodant kaimo vietovėje
Kaimo vietovėse esantiems privatiems žemės sklypams taikoma kitokia tvarka. Teisės aktai nenustato bendros prievolės prieš perleidžiant tokį sklypą atlikti kadastrinius matavimus vien dėl būsimo sandorio.
Taigi, kaimo vietovėje esantis žemės sklypas, kuris Nekilnojamojo turto registre įregistruotas pagal preliminarius matavimus, vien dėl jo pardavimo neprivalo būti išmatuotas atliekant kadastrinius matavimus.
Ši taisyklė taikoma ir kaimo vietovėje esantiems mėgėjų sodų žemės sklypams: vien tai, kad toks sklypas parduodamas ar kitaip perleidžiamas, nesukuria pareigos atlikti kadastrinius matavimus.
Rekomenduoja atlikti
Nors kaimo vietovėje parduodant žemės sklypą kadastriniai matavimai vien dėl sandorio neprivalomi, NŽT vis dėlto rekomenduoja savininkams juos atlikti.
Kadastriniai matavimai nėra tik formalumas prieš sandorį. Tiksliai nustatytos ir Nekilnojamojo turto kadastre įregistruotos sklypo ribos suteikia daugiau teisinio aiškumo dėl turimo nekilnojamojo turto.
Preliminariai išmatuotų žemės sklypų ribos ir plotas gali būti ne tokie tikslūs kaip sklypų, kuriems atlikti kadastriniai matavimai. Atliekant kadastrinius matavimus tiksliai nustatomos žemės sklypo ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinatės, patikslinamas sklypo plotas ir kiti kadastro duomenys.
Tikslūs duomenys ypač svarbūs tuomet, kai kyla klausimų dėl sklypo ribų, santykių su gretimų sklypų savininkais ar planuojama disponuoti nekilnojamuoju turtu. Jie suteikia daugiau aiškumo tiek dabartiniam savininkui, tiek būsimam pirkėjui ir gali padėti sumažinti ginčų dėl sklypo ribų ar ploto riziką ateityje.
Praktikoje gali pasitaikyti ir atvejų, kai notarui, vertinančiam konkretaus sandorio aplinkybes, kyla abejonių, ar sandorio objektas yra pakankamai aiškiai apibrėžtas, todėl sandorio sudarymas gali užtrukti ar neįvykti.
Naujausi komentarai