Mokestis už orą?

Kaunietis Ramutis Rainys 2018 m. nusipirko butą naujai pastatytame daugiabutyje Kalnų gatvėje. Statytojo „Nuova Capital“ pažadas apie gyvenimą dailiai „Akacijų vilomis“ pavadintuose naujos statybos mažaaukščiuose namuose, kuriuose „visada šviesu, ramu ir jauku“, išsipildė tik iš dalies.

Mėgautis naujų namų jaukumu trukdo raginimai susimokėti skolą būsto administratoriui „Santermitai“. Maža to, šie raginimai skrieja jau ne iš „Nuova Capital“ ar minėto būsto administratoriaus, o skolų išieškojimą vykdančios bendrovės „GelvoraSergel“.

„Informuojame, kad jau pradėtas ikiteisminis išieškojimas. Neapmokėjus nurodytos sumos gali būti imtasi kitų teisinių priemonių įsiskolinimui išieškoti“, – teigiama gautame pranešime.

R. Rainys tvirtina, kad skola suskaičiuota už laikotarpį, kai bute niekas negyveno, nebuvo jokių apskaitos priemonių.

Situacija: R. Rainys įsitikinęs, kad reikalaujama sumokėti suma yra nepagrįsta ir neteisėta. (Regimanto Zakšensko nuotr.)

„Apie viską trumpai. 2019 m. rudenį užsukau į butą. Pašto dėžutėje radau kelis kvitus, esą turiu sumokėti „Santermitai“ už paslaugas. Šis faktas mane nustebino, todėl susisiekiau su „Santermita“. Deja, normalaus paaiškinimo negavau, išskyrus, kad esame sudarę sutartį dėl administravimo paslaugų“, – stebėjosi R. Rainys ir tvirtino niekada jokios sutarties su „Santermita“ nepasirašęs.

Pamažu ėmė aiškėti, kad nors jis sutarties nepasirašė, ji dėl būsto administravimo sudaryta statytojo, iš kurios R. Rainys pirko butą, iniciatyva.

„Tada kreipiausi į „Nuova Capital“. Deja, normalaus paaiškinimo nebuvo ir pasiūlė kreiptis į „Santermitą“, – argumentų susidariusiai skolai paiešką tęsė R. Rainys.

Labiausiai kaunietį piktina, kad 1 000 eurų viršijančios skolos suma niekaip nepagrindžiama. Grubiu skaičiavimu, negyvendamas minėtame bute, R. Rainys per mėnesį turėjo mokėti apie 100 eurų. Kodėl ir už ką?

Išsiaiškino pažeidimus

Pagal įstatymą, butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

R. Rainys kreipėsi į name jau įsikūrusius ir gyvenančius kaimynus – gal jie ką nors girdėjo apie sutartį su „Santermita“? Kaimynai esą patvirtino, kad jokių sutarčių su būsto administratoriumi taip pat nepasirašė, tačiau apmokėdavo jiems pateiktus mokesčių kvitus, nes juk kažkas turi administruoti. Paprasčiau tariant, nesigilino, bet paskatinti R. Rainio, kreipėsi išaiškinimo į teisininkus.

„Ir ką mes sužinojome – taip, „Nuova Capital“ galėtų sudaryti sutartį už mus, tik maža smulkmena – jei prieš tai būtų sukviestas gyventojų susirinkimas, kuriame būtų aptarti būstų administratorių paslaugų įkainiai, nubalsuota už pasirinktą administratorių, kuris vėliau būtų įregistruotas. Deja, nieko, ką išvardijau, nebuvo padaryta. Vadinasi, viskas padaryta nelegaliai, pažeidžiant įstatymus“, – teisybės paieškos paskatino „Akacijų vilų“ gyventojus žengti tolesnius žingsnius.

Anot R. Rainio, gyventojai buvo šokiruoti tokiu „Nuova Capital“ veiksmu, todėl bendrame susirinkime išsirinko naują, jiems priimtiną būsto administratorių, kurio siūlomi paslaugų įkainiai buvo tris kartus pigesni nei „Santermitos“, ir 2021 m. kovą įregistravo naują administratorių.

„Tik kreipęsi į juristą sužinojome, kad „Santermita“ mūsų namo administratoriumi buvo nuo 2019 m. iki 2021-ųjų kovo. Dabar, praėjus dvejiems metams, gaunu iš „Gelvoros“ laišką, kad į juos kreipėsi „Santermita“ dėl tariamos mano skolos. Aš su jais sutarties nesudariau. Bandant aiškintis, jie normaliai nebendrauja, nepateikia reikalingų dokumentų“, – skundėsi R. Rainys.

Vykdė įsipareigojimus?

„Santermitos“ interesams atstovaujanti advokatė Dagnė Daukantaitė nurodė, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektai buvo valdomi sudarytos jungtinės veiklos sutarties pagrindu. Jos dalyviams atstovavo įgaliotas asmuo „Nuova Capital“.

Būtent „Nuova Capital“ ir „Santermita“ 2019-ųjų vasarį sudarė sutartį, kuria susitarė dėl daugiabučio namo administravimo, eksploatavimo, komunalinių ir kitų atlygintinų paslaugų teikimo.

Advokatė nurodė, kad „Santermita“ metus teikė daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugą, eksploatavimo paslaugą, įskaitant bendrojo naudojimo šalto vandens ir buitinių nuotekų tinklų ir įrengimų priežiūrą, elektros ūkio priežiūrą, šilumos ūkio priežiūrą, avarinės tarnybos paslaugą, pastato konstrukcijų priežiūrą, laiptinės valymą ir teritorijos priežiūrą, kitas komunalines paslaugas, skirstė iš paslaugų teikėjų gautose sąskaitose nurodytas daugiabučio namo gyventojų poreikiams tenkinti suvartotų dujų, elektros energijos ir vandens kainas.

„Butų ir kitų patalpų savininkai dalyvaudavo „Santermitos“ organizuojamuose susirinkimuose, jų interesais teikiamų paslaugų gavimo fakto neginčijo, dauguma butų ir kitų patalpų savininkų vykdė mokėjimus už paslaugas pagal bendrovės išrašytas sąskaitas, taip pripažindami savo piniginę prievolę“, – nurodė advokatė.

Be to, ji tikino, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai yra gavę visas jiems išrašytas mėnesines sąskaitas, kuriose yra detaliai išvardytos suteiktos paslaugos ir jų kainos, nurodytos kitos mokėtinos įmokos ir mokesčiai, todėl skolininkams neabejotinai yra žinomas tiek skolos susidarymo faktas, tiek ir jos pagrindas.

„Papildomai pažymime, kad kai kurie skolininkai, siekdami išvengti skolos mokėjimo, su pareiškimu kreipėsi į policijos komisariatą, kuris, ištyręs surinktus duomenis, nenustatė pagrindo šiuo klausimu imtis tyrimo“, – teigė advokatė. Tiesa, ji nutylėjo, kad policija rekomendavo šiuos santykius aiškintis civilinio proceso tvarka.

Pasitarė su savimi

Vis dėlto lieka neatsakytas klausimas apie būsto administratoriaus pasirinkimą. Žvilgsnis krypsta į statytoją „Nuova Capital“ – ar jis galėjo be gyventojų žinios parinkti namui būsto administratorių. Pasak R. Rainio, kelių butų savininkai administratoriaus parinkimo teisėtumą jau aiškinasi teisme.

Kas žino, jei kažkam patinka geltona spalva, tegul perka geltonus dažus, bet nereikalauja, kad už juos sumokėtų tas, kuriam patinka žalia. „Akacijų vilų“ gyventojų ir „Nuova Capital“ draugystės negalima pavadinti sklandžia. Apie statytojų įsipareigojimų nevykdymą „Kauno diena“ rašė anksčiau.

Anot R. Rainio, gyventojams teko kreiptis nepriklausomų statybų ekspertų pagalbos, kurie nustatė statybų reikalavimus neatitinkančių detalių naujai pastatytuose namuose.

Tačiau būsto administratoriaus parinkimą „Nuova Capital“ laiko teisėtu ir pagrįstu. „Nuo daugiabučio gyvenamojo namo statybos pabaigos momento pagal įstatymą numatyta pareiga vykdyti statinio naudojimo techninę priežiūrą. Statytojas „Nuova Capital“ 2019 m. pradžioje nuosavybės teise valdė didžiąją dalį name esančių butų – daugiau nei 51 proc.“, – nurodė įmonių grupės „Nuova“ rinkodaros projektų vadovė Deimantė Kairienė.

Praeitis: gyventojai jau anksčiau turėjo rūpesčių dėl statytojo neįvykdytų pažadų. (Regimanto Zakšensko nuotr.)

Anot D. Kairienės, daugumos butų, daugiau nei 51 proc., savininkų sprendimu nutarta daugiabučio namo objektų valdymą organizuoti jungtinės veiklos sutarties pagrindu, o įgaliotu asmeniu paskirti daugumos butų savininkę bendrovę „Nuova Capital“.

D. Kairienės teigimu, „Nuova Capital“, veikdama kaip namo bendrojo naudojimo objektų valdytoja, organizavo atranką ir sudarė administravimo, techninės priežiūros ir kitų paslaugų teikimo sutartį su geriausią kainą atitinkamų paslaugų rinkoje pasiūliusiu paslaugų teikėju. Taip buvo sudaryta paslaugų teikimo sutartis su „Santermita“.

Aš su jais sutarties nesudariau. Bandant aiškintis, jie normaliai nebendrauja, nepateikia reikalingų dokumentų.

Paslėpta bėda

Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriaus Administravimo ir valdytojų veiklos poskyrio vedėja Grita Jasevičienė priminė, kad pastatytą statinį galima naudoti tik Statybos įstatyme nustatyta tvarka užbaigus jo statybą.

„Tad bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo procedūras naujai pastatytuose daugiabučiuose namuose galima organizuoti užbaigus statybos darbus. Administratorių renka savininkai, statytojas taip pat yra savininkas. Jis gali steigti bendriją ar pasirašyti jungtinės veiklos sutartį, namo savininkai turi būti apie tai informuoti teisės aktų nustatyta tvarka“, – teigė G. Jasevičienė.

Pasak vedėjos, susirinkime nebūtinai turi dalyvauti visi butų savininkai. Sprendimui, tarkime, pasirašyti jungtinės veiklos sutartį ir išrinkti įgaliotą asmenį pakanka perkopti 50 proc. daugiabučio butų savininkų.

Tad šiuo konkrečiu atveju „Nuova“, pasitarusi su savimi, atrodo, galėjo pasirašyti sutartį, tik klausimas, ar teisės aktų nustatyta tvarka gyventojai apie tai buvo informuoti. Kitas momentas – visi sprendimai turėtų būti protokoluojami.

Ginčas būtų išspręstas, jei sprendimą pagrindžiantys dokumentai būtų pateikti gyventojams. Tačiau jų, susirinkimų protokolų, kaip aiškino R. Rainys, niekas nepateikė. Panašiai turėtų būti ir dėl mokesčių apskaičiavimo – kiekviena reikalaujama apmokėti suma taip pat turėtų būti pagrįsta.

Yra žinoma atvejų, kai gyventojai, kurių buvo mažuma, laimėjo bylą teisme dėl jungtinės veiklos sudarymo, motyvuodami, kad buvo pažeistos jų teisės ir jie negalėjo dalyvauti priimant sprendimą dėl jungtinės veiklos sutarties ar administratoriaus pasirinkimo.

Naujos statybos namų administratoriaus parinkimas dar vadinamas paslėpta bėda. Nauja statyba paprastai turi garantinį terminą. Administratorius, perimdamas statinį, privalo jį įvertinti, spręsti garantinio remonto reikalus, spausti statytoją pašalinti, jei toks atsirado, broką. Kas galėtų paneigti, kad statytojo pasirinktas administratorius matys mažiau nei gyventojų savarankiškai pasirinktas būsto administratorius.