Daugiabučių bendrijų įstatymas: bendrija ar bendrovė?

Nagrinėdami naująjį Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą, galime pastebėti nukrypimą nuo pirminės bendrijų idėjos – leisti patiems namo gyventojams rūpintis savo turtu. Naujajame įstatyme atveriamos galimybės bendrijas paversti daugelio namų junginiu, niekuo nesiskiriančiu nuo bendrovės – gal tik valdomo dar sunkiau ir neskaidriau.

Teisininkas, tinklaraščio www.blogabendrija.lt autorius

Tęsinys. 2 dalis.

Būtina atkreipti dėmesį į tai, jog naujos redakcijos įstatymas įtvirtina galimybę steigti tiek vieno, tiek kelių daugiabučių namų bendraturčius vienijančią bendriją nepriklausomai nuo to, ar šie namai yra tarpusavyje susiję, ar gali egzistuoti savarankiškai.

Tačiau tai yra įstatymų leidėjo klaida. Realūs pavyzdžiai praktikoje rodo, jog būtent daugiau nei vieną daugiabutį namą jungiančiose bendrijose ir yra daugiausia bendrijos veiklos pažeidimų, kadangi būtent dėl didelio bendrijos narių skaičiaus yra sunku užtikrinti efektyvią bendrijos valdymo organų kontrolę, šaukti bendrijos narių susirinkimus bei juose efektyviai spręsti bendrijai rūpimus klausimus.

Naujos redakcijos įstatyme yra detaliau reglamentuojama bendrijos reorganizavimo tvarka. Įstatymas numato galimybę bendrijai jungtis su kitomis bendrijomis ar būti skaidomai į mažesnes bendrijas, tačiau šiuo atveju bendrijos padalijimo iniciatyvos teisę įgyja ne mažiau kaip ketvirtadalis norinčių atsiskirti daugiabučio namo bendraturčių. Tam, kad būtų atidalyta bendrija, turi būti priimamas sprendimas dėl naujos bendrijos steigimo ir atidalijimo. Tokiu atveju steigiant bendriją įstatymas nereikalauja inicijuoti bendrijos steigimo procedūros, tam pakanka, kad visuotiniame susirinkime būtų priimti atitinkami sprendimai.

Nepaisant įstatyme reglamentuojamos bendrijos reorganizavimo procedūros, tikėtina, jog šios įstatymo nuostatos nebus plačiai taikomos praktikoje. Mat įstatymas palieka nemažai galimybių bendrijos, nuo kurios yra atsiskiriama, pirmininkui trukdyti tinkamai įvykdyti bendrijos reorganizavimo procedūrą. Būtent dėl bendrijų pirmininkams suteiktų įgaliojimų labai reta bendrijos reorganizavimo procedūra gali pasibaigti taikiai, be teismo įsikišimo.

Įvertinus bendrijos reorganizavimo ir atsidalijimo iš bendrijos tvarką matyti, jog įstatyme nėra apibrėžta, kaip bendrijai priklausančio daugiabučio gyvenamojo namo bendraturčiai galėtų atsisakyti bendrijos ir sudaryti namo jungtinės veiklos sutartį ar kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių dėl namo administratoriaus skyrimo. Atsižvelgiant į tai, kad teisinio reglamentavimo ir teismų praktikos šiuo klausimu praktiškai nėra, bendrijai priklausančių daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčiai dažnai nesiryžta panaikinti bendrijos, kad ir kokia ji būtų nepriimtina.

Įvertinus tai, kad daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai yra įgalioti spręsti visus namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo bei priežiūros klausimus, įstatymų leidėjo aplaidumas neturėtų užkirsti kelio bendraturčiams pasinaudoti jiems suteikta teise – pasirinkti jų interesus labiausiai atitinkančią namo bendrojo naudojimo objektų valdymo formą.

Įstatymų leidėjas įstatymą papildė nuostatomis, leidžiančiomis daugiabučio gyvenamojo namo, kuriame nėra įsteigtos bendrijos, butų ir kitų patalpų savininkams prisijungti prie jau įsteigtos ir veikiančios bendrijos. Šiuo atveju tam, kad būtų prisijungta prie veikiančios bendrijos, turi būti priimamas norinčio prisijungti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų sprendimas bei su jau veikiančia bendrija sudaroma prisijungimo sutartis. Šiuo atveju įstatymų leidėjas aiškiai uždraudė galimybę bendrijų pirmininkams, siekiantiems išplėsti prižiūrimų namų skaičių ir tokiu būdu padidinti savo gaunamas pajamas, prie veikiančios bendrijos jungti naujus namus neturint veikiančios bendrijos narių pritarimo. Nors tai yra reikšmingas saugiklis, tačiau nenumatant tvarkos, kaip turėtų būti organizuojamas atsiskyrimas nuo didžiųjų bendrijų pasirenkant kitą namo bendrojo naudojimo objektų valdymo formą, toks didžiųjų bendrijų kūrimosi skatinimas ateityje gali susilaukti ir neigiamų padarinių.

Bus daugiau

Komentarų serijos autorius – teisininkas, turintis kelerių metų DNSB konsultavimo patirtį.