Šviežias žvilgsnis

Naujausia „Luminor“ apklausa rodo, kad kas ketvirtas Lietuvos gyventojas per artimiausius trejus metus planuoja įsigyti naują būstą, dažniausiai didžiuosiuose miestuose. Remiantis kita, NT plėtros bendrovės „SBA Urban“ inicijuota, apklausa, per dvejus metus įsigyti gyvenamąjį būstą ketina kas trečias kaunietis. Panašių apklausų pastaruoju metu būta ir daugiau, visos jos pateikia panašias išvadas.

NT vystytojai vis garsiau kalba, kad pastaruosius metus lydėjusį sąstingį esą pagaliau keičia pakilimas, apie tai byloja ir statistika: po gana ilgo štilio šalyje spalį įregistruota 12 tūkst. NT sandorių – 16,4 proc. daugiau nei rugsėjį ir 21,7 proc. daugiau nei tuo pat laikotarpiu prieš metus.

Šviežiu žvilgsniu į rinką žiūrintis plataus spektro antrinės rinkos NT paslaugas siūlančios įmonės „Home Deals“ vadovas Laurynas Boguševičius taip pat sako, kad spalis buvo rekordinis ir jo vos prieš pusmetį veiklą pradėjusiam verslui. Tačiau čia jis iškart skuba aiškinti, kad NT rinkoje dažniausiai vertinami tik notariniai sandoriai, o iki šio etapo Lietuvoje paprastai laukia gana ilgas laiko tarpas, kuris gali užsitęsti ir apie dvi tris savaites.

Tai dažnai lemia bankų procesai, susiję su paskolų išdavimu, todėl tą patį mėnesį užregistruoti sandorį yra beveik neįmanoma, nebent susitarimas įvyksta iki einamojo mėnesio 15 d., teigia L. Boguševičius: „Teigiant, kad spalis buvo rekordinis, suskaičiavus notarinius sandorius, yra labai didelė tikimybė, kad rekordinis buvo rugsėjis. Labai svarbu suprasti, kad realus darbas paprastai būna atliktas mėnesiu anksčiau.“

Brangiausi pirkiniai žmogaus gyvenime – automobilis ir būstas, šios dvi rinkos turi daug bendro, sako L. Boguševičius. „Standartinio gyventojo akimis, esu pardavinėjęs ir antrą, ir pirmą pagal brangumą žmogaus pirkinį. Labai įdomus perėjimas nuo automobilių rinkos prie NT rinkos, yra labai daug panašumų. Nesutinku su tais, kurie sako, kad NT pardavimas yra atskiras menas: čia galioja tos pačios taisyklės, kurios veikia ir automobilių versle“, – sako patyręs verslininkas.

Jis prisipažįsta, kad NT rinkoje dirba dar kiek per trumpai, kad galėtų tiksliai vertinti jos dinamiką, tačiau bent jau kol kas ji jam atrodo sunkiai prognozuojama. „Dar nežinau, ar čia yra karo ir ekonomikos situacija, ar tai yra tiesiog visiškai neprognozuojama rinka. Automobilių versle aiškiai žinojau, kokį mėnesį galiu imti atostogas, kada galiu laisvai išleisti darbuotojus, kokiomis savaitėmis bus aštriau, kokiomis savaitės dienomis reikia daugiau darbuotojų ir t. t. NT rinkoje šito dar nesuprantu“, – sako jis.

Anot L. Boguševičiaus, pasitaiko labai intensyvių ir labai pasyvių savaičių, kai kreipiasi daug klientų arba sulaukiama vos vieno skambučio. „Ir tomis savaitėmis mes nieko nedarome kitaip. Tai ir buvo didžiausias šokas, kad rinka gali šokti kaip raketa ir nukristi kaip asteroidas“, – sako jis.

Dabar, žinokite, ir Ukrainoje butai atpigo, bet ar mes tikrai norime tos sąlygos? NT kainos krinta su baisiais padariniais visai visuomenei.

Melai ir statistika

NT bendrovės „Capital“ valdomasis partneris ir NT brokeris Kaune Česlovas Savickas mėgsta pajuokauti: yra melas, didelis melas ir statistika. „Jei kalbėtume apie sandorių skaičių, jis šiuo metu yra visiškai normalus ir subalansuotas. Nėra lengvo beprotnamio, kuris buvo 2021 m. pabaigoje, kovido pabaigoje, kai bet kas pirko bet ką ir bet kiek. Dabar sandorių kiekis normalizavosi“, – sako jis.

„Reikia suprasti labai svarbų faktorių, kodėl taip įvyko. Antrinėje rinkoje, kurioje vyrauja nespekuliaciniai sandoriai, kai žmonės tikrai perka sau gyvenimui arba pigesnius būstus investicijai, tokie sandoriai kaip vyko, taip ir vyksta. Dauguma kolegų daugmaž prieš metus pradėjo panikuoti, kaip blogai, bet aš, pavyzdžiui, išvis nejaučiau, kad kažkas nebevyksta. Apžiūrų buvo mažiau, bet klientai buvo motyvuotesni, sakyčiau, objektus buvo galima parduoti iš mažesnio skaičiaus apžiūrų“, – situaciją aiškina Č. Savickas.

Mažėjant EURIBOR tarpbankinei palūkanų normai, žmonės vėl atsipalaidavo. Kaip pastebi NT brokeris, daug potencialių pirkėjų, kaip ir pandemijos pradžioje, laukė, kada kris kainos, bet taip neįvyko: „Susidarė spyruoklės efektas: laukė laukė, pamatė, kad niekas nevyksta, ir pradėjo pirkti.“

„Kadangi EURIBOR jau antrą kartą per metus sumažėjo, iš tikrųjų edukuoju klientus, kad dabar yra labai tinkamas metas pirkti būstą. Kad ir koks EURIBOR bus – 3,5, 2,5, ar 0,8 proc., jis keisis visą paskolos sutarties laikotarpį, nes bent jau Lietuvoje negali užfiksuoti palūkanų visam sutarties laikui, pas mus gali fiksuoti tik banko maržą, o banko marža per pastaruosius penkerius metus yra rekordiškai maža“, – dėsto jis.

„Dabar žmogui, turinčiam pradinį įnašą ir galinčiam pasiimti paskolą, yra tobulas laikas, nes gali ją pasiimti su maža marža ir ji nesikeis visą sutarties laikotarpį, – tikina Č. Savickas. – Jei lauksi, kol infliacija suvalgys pinigus, bus taip, kad jei dabar gali įsigyti keturių kambarių butą, po poros metų įsigysi tik trijų kambarių butą.“

Butų nepritrūks

Č. Savicko teigimu, ūgtelėjus pasiūlai, o paklausai sumažėjus, rinkoje susidarė perteklius. Šiandien, net ir stabilizuojantis rinkai, tai dar šiek tiek jaučiama, tačiau pirkėjas turi daugiau svertų savo pusėje, nes gali paprašyti nuolaidos. „Prieš metus netgi buvo tokių vystytojų, kurie darė ir 10 proc. nuolaidą. Ar ta tendencija išliks? Manau, ne, nes nedarbo lygis nedidėja, bendra ekonominė tendencija yra gera. Artėjant pavasariui, tikėtina, žmonės išliks stabiliai aktyvūs“, – prognozuoja NT brokeris.

Tačiau Lietuvoje didžioji dalis NT pirkėjų vis dar priklauso ekonominei klasei, tai lemia ir pastaruosius aštuonerius metus Č. Savicko stebima būsto kvadratūros mažėjimo tendencija. „Tų, kurie gauna didesnes pajamas, yra gana nedaug. Jie dažniausiai yra labai išrankūs ir renkasi specifinę lokaciją, stato savo būstą“, – pasakoja NT brokeris.

Vis dėlto jis išskiria, kad naujos statybos butų, įvairių daugiabučių šiuo metu Kaune pastatyta iš tiesų daug, nemažai išduota ir statybos leidimų, todėl naujų butų mieste tikrai nemažės. „Dabar yra toks laikotarpis, kai žmogus renkasi arba gerą butą mieste, arba namą, bet jau toli, ir jei žmogui priimtina būti taksi vairuotoju – valio, jis perka turtą už miesto“, – sako Č. Savickas.

Štai L. Boguševičius gimė Kaune ir, nors užaugo Vilniuje, būtent Kauną mato kaip nešlifuotą deimantą. „Tai yra miestas, kuris dar tik pasieks savo piką, – įsitikinęs jis. – Apie Kauno miesto merą gali turėti kokią tik nori nuomonę, bet negali paneigti fakto, kad jo valdoma administracija visai gerai valdo, per tuos metus miestas tikrai pasikeitė gera linkme. Manau, kiekvienas kaunietis pripažins, kad miestas niekada taip neaugo, o su augimu ateina ir kitų dalykų: daugiau prekybos tinklų, mokyklų, vaikų darželių, paslaugų, kirpyklų. Jei tos kirpyklos, odontologai, darželiai auga, vadinasi, atsiranda statytojų, kurie nori statyti dar daugiau.“

Tačiau didėjant paklausai, didėja ir kaina. „Kaune yra labai gražių projektų – „Nemunaičiai“, „Noa“ rajonas, kuris, mano galva, galėtų lygintis su Vilniaus „Laurų“ kvartalu, tik yra žymiai arčiau miesto. Kaune tikrai yra nuostabių projektų, manau, ilgainiui kainomis Kaunas bus ne ką kuklesnis nei Vilnius – nepraeis nė dešimt metų ir Kaune bus tokios pačios kainos, kaip ir Vilniuje“, – sako L. Boguševičius.

Jis taip pat dirba ir Klaipėdos rinkoje. „Mano akimis, klaipėdiečiai dar tik taikosi su faktu, kad nebūtinai galima gyventi tik senamiestyje. Jie labai gerai gyvena: viskas yra patogu, arti, miestas mažas, kamščių nėra. Trušeliai – naujas rajonas, ten yra daug kotedžų, bet per piką reikia pastovėti apie 15–20 minučių spūstyse. Tai bet kuriam vilniečiui kelia šypseną, nes bet kuriam vilniečiui mieste per piką važiuoti mažiau nei valandą yra lygu nieko, kauniečiui nieko atrodo pusvalandis. Tačiau klaipėdiečiui 15–20 minučių yra pasaulio pabaiga, klaipėdietis tokį apie 11 km nuo centro atstumą vadina užmiesčiu. Jiems miestas turi būti jo teritorijoje, o viskas, kas yra už jo ribų, atrodo keista, nepriimtina. Tačiau miestas plečiasi“, – sako L. Boguševičius.

„Nepamirškime, dar prie Klaipėdos yra Svencelė – tikras deimantukas. Klaipėda plečiasi tiek į Palangos, tiek į Svencelės pusę, todėl su laiku tai irgi bus labai didelis ir gražus miestas“, – neabejoja jis.

Mažiau svyravimų

NT agentūros „Savas būstas” vadovė Klaipėdoje Asta Petrauskienė sako, kad, palyginti su kitais didžiaisiais Lietuvos miestais, uostamiestyje rinkos bangavimas buvo bene mažiausias. „Turbūt tam įtaką daro tai, kad Klaipėdoje turtą gali pirkti ne tik kaip, pavyzdžiui, Kaune dažnai kauniečiai perka. Klaipėdoje gali pirkti ir vilniečiai, ir kauniečiai – tas ratas taip ir sukasi. Tai ir lėmė, kad svyravimų buvo mažiau“, – teigia NT brokerė.

Prieš metus netgi buvo tokių vystytojų, kurie darė ir 10 proc. nuolaidą. Ar ta tendencija išliks? Manau, ne, nes nedarbo lygis nedidėja, bendra ekonominė tendencija yra gera.

Rinkos suaktyvėjimas spalį buvo fiksuotas ir Klaipėdoje. „Įtakos tam tikrai turėjo greitas EURIBOR mažėjimas, bankai, pavyzdžiui, „Luminor“, darė akcijų, už kreditavimo sutartį nereikėjo mokėti, metams nereikėjo mokėti jų maržos. Todėl, manau, kad ir kai kurių bankų sprendimai turėjo įtakos. Be to, žmonėms turbūt nusibodo ir laukti, o kam reikėjo, jie vis tiek pirko“, – pasakoja A. Petrauskienė.

Anot jos, pirminė rinka visada yra patrauklesnė, bet ne visi gali joje įpirkti. „Jeigu žmogus gali įpirkti, jis tikrai pirks naujos statybos butą ar kotedžą, bet negalintys to sau leisti, nes tai tikrai yra žymiai brangiau, turi tenkintis ir pigesniais būstais. Tačiau galima pasidžiaugti tuo, kad būtent pirminėje rinkoje yra naujovių, pavyzdžiui, nebegali parduoti namo, kurio baigtumas nėra 100 proc., – tai yra labai svarbu ir apsaugo klientus“, – išskiria NT brokerė.

Vis dėlto klaipėdiečiams pirmiausia rūpi objekto vieta ir kiek aukštų yra daugiabutyje, jei kalbama apie butus: „Jei yra liftas – nebėra problemos, bet jei nėra lifto – jau problema. Jei yra vaizdas į parką ar vandenį Klaipėdoje viršutiniai aukštai greitai išperkami, bet jei nėra jokio vaizdo – tai lieka antras, trečias aukštai.“

„Niekas nebenori vargti, todėl daug greičiau parduodami ir suremontuoti būstai. Pirkti nesutvarkytą, kad sutaupytų, – ne, geriau žmogus mokės brangiau, bet nusipirks suremontuotą butą. Žmonės daug dirba, galvoja, kad gal geriau uždirbs kitur, bet nesuks galvos apie statybas“, – apie pirkėjų prioritetus pasakoja A. Petrauskienė.

NT brokerės teigimu, Klaipėdos antrinėje neremontuoto būsto rinkoje 1 kv. m kaina svyruoja nuo 1,2 iki 1,4 tūkst. eurų. Suremontuoto būsto 1 kv. m kaina – nuo 1,6 iki 2,3 tūkst. eurų.

„Jei kitąmet nebus didelio ekonomikos sukrėtimo ir dėl karo, apie kurį skalambijama, kai kalbama apie Baltijos šalis, NT rinka apie pusę metų tikrai bus stabili. Žymaus kainų kritimo tikrai nebus, kainos netgi bus linkusios pamažu augti“, – vertina A. Petrauskienė.

Rytoj vis tiek bus brangiau

L. Boguševičius linkęs į kitų metų perspektyvas žiūrėti pozityviai. Jis negaili komplimentų didiesiems statytojams, kurie nesugriovė rinkos sintezės. „2008 m. visi nekreipė dėmesio, statė ir tada suprato, kad šakės. Dabar, pamatę, kad prieš porą metų prasidėjo lėtėjimas, pristabdė statybas. Rinka yra tvarkinga, nepergrūsta, nepadaryta chaoso – labai smagu matyti, kad didieji rinkos žaidėjai, su visais šviesiausiais protais, viską labai protingai padarė“, – teigia L. Boguševičius.

„Kadangi rinka yra tvarkinga, nors žmonės ir nesulaukė kainų kritimo, kurio labai tikėjosi, tačiau kitąmet nebus ir kainų šoko, kad rytoj staiga bus 10 proc. pabrangimas“, – priduria jis.

„Yra turbūt Arvydo Avulio pasakyta frazė, kad NT rytoj vis tiek bus brangesnis. Tai yra universali taisyklė tiek dėl infliacijos, tiek dėl daugybės ekonomikos dėsnių. Dar turime tokį kaimyną, šalia kurio mes, kaip šalis, negalime ramiai kvėpuoti ir jaustis. – pabrėža L. Boguševičius. – Karas turi efektą ypač kurortiniams rajonams. Jeigu yra žmogus, kuris nori investuoti, ir jo pasirinkimai visada buvo Palanga arba Nida, nes taip galėtų pats lengviau tokiu NT pasinaudoti, nemeluokime, nemaža dalis lietuvių, kurie norėjo daryti tokias investicijas, rinkosi Ispaniją. Negali jų kaltinti, jie tiesiog žiūrėjo savo šeimos gerovės.“

Jis primena, kad pasaulinėje praktikoje NT kainos krinta tik didelių ekonomikos krizių ir karų atvejais: „Dabar, žinokite, ir Ukrainoje butai atpigo, bet ar mes tikrai norime tos sąlygos? NT kainos krinta su baisiais padariniais visai visuomenei… Jeigu jos nukris, nebus gerai.“

Kad karo baimės faktorius yra svarbus, sutinka ir Č. Savickas. Karo Ukrainoje pradžioje jis pats sulaukė daugybės skambučių, buvo žmonių, kurie parduodavo praktiškai visą savo turtą ir pirko Ispanijoje. „Praėjusių metų pabaigoje ir šių pradžioje irgi buvo panašus momentas, nes Ukraina strigo mūšio lauke, bet po sėkmingos Kursko akcijos nuotaikos vėl pagerėjo. Žmonės susitaikė su neramia geopolitine situacija. Kas turėjo didelį kapitalą, tas savo krepšelį diversifikavo – kas Italijoje, kas Ispanijoje, Graikijoje, Bulgarijoje pirko NT“, – teigia jis.