„Swedbank“: būsto įperkamumas išlieka stabilus

Būsto rinkos plėtra Lietuvoje išlieka tvari – „Swedbank“ ekonomistai teigia, jog didelis nekilnojamo turto sandorių skaičius nereiškia, kad rinkoje formuojasi burbulas. Aktyvumas būsto rinkoje išliks didelis, tačiau nebesitikima tokio spartaus augimo, koks buvo stebimas šių metų pradžioje. Paklausos augimą toliau daugiausiai lems augančios pajamos, mažėjantis nedarbas ir žemos palūkanų normos, o kainų augimui įsibėgti neleis pakankama ir auganti pasiūla. Ekonomistai prognozuoja, kad būsto kainos šį dešimtmetį piko, buvusio prieš krizę, nepasieks.

Per pirmuosius penkerius šių metų mėnesius butų Vilniuje parduota 30,3 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, o vidutinė kaina išaugo 8 procentais. Ir nors gegužę sandorių skaičius mažėjo, šiemet rinkos aktyvumas Vilniuje augo sparčiausiai iš Baltijos šalių sostinių.

Nepaisant to, kad sandorių skaičius šiemet nuo 2007 metais pasiekto piko atsilieka tik 9,2 proc., „Swedbank“ ekonomistų nuomone, pagrindo kalbėti apie NT burbulą nėra.

„Būsto rinkos tvarumui įvertinti dažniausiai naudojami būsto įperkamumo bei nuomos pajamingumo rodikliai. Jie rodo, kad kol kas rimtų priežasčių nerimauti dėl Lietuvos būsto rinkos perkaitimo nėra“, – teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Rygoje – butų įperkamumo šuolis, atotrūkis tarp Talino ir Vilniaus sumažėjo

Butų įperkamumas Vilniuje pirmąjį šių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, sumažėjo 3 punktais iki 128,2. Taline įperkamumas dėl ypač spartaus butų kainų augimo per metus sumažėjo sparčiau - nuo 164 iki 143,3. Po šio kritimo įperkamumo skirtumas tarp Vilniaus ir Talino šių metų pradžioje buvo mažiausias nuo 2007 metų pabaigos.

Tuo tarpu Rygoje gana spartus atlyginimų ir nuosaikesnis butų kainų augimas lėmė tolesnį įperkamumo augimą (nuo 148,6 iki 163,8). Tai reiškia, kad Rygoje namų ūkių pajamos buvo 63,8 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą. Vilniuje namų ūkių pajamos pakankamas viršijo 28,2 proc., o Taline – 43,3 procento.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – taigi, būstas tampa lengviau įperkamas.

„Įperkamumas Vilniuje šiek tiek sumažėjo, nes 3,8 proc. siekęs atlyginimų augimas atsiliko nuo butų kainų augimo, kuris pirmąjį ketvirtį paspartėjo iki 5,6 proc. Nedidelės, bet neigiamos įtakos įperkamumui turėjo ir šiek tiek padidėjusios būsto paskolų palūkanos Lietuvoje. Visgi Lietuvoje palūkanos išlieka žemiausios tarp Baltijos šalių. Žvelgiant į ateitį, būsto paskolų palūkanos dėl Europos Centrinio Banko vykdomos politikos žemame lygyje išliks artimiausius porą metų ir butų įperkamumo nemažins“, – komentuoja V. Šečkutė.

Būsto įperkamumo indeksas, kurį „Swedbank“ skaičiuoja devyniuose Lietuvos miestuose, šių metų pradžioje rodė, kad lengviausia butą įpirkti buvo Alytaus gyventojams, kur namų ūkių atlyginimai buvo beveik 4 kartus didesni nei pakankami įpirkti 55 kvadratinių metrų ploto butą. Tuo tarpu Neringoje atlyginimai buvo dvigubai mažesni nei pakankami, norint įsigyti tokio paties ploto butą.

Pasak “Swedbank“ ekonomistės, šis skirtumas visų pirma susidaro dėl skirtingos butų paklausos. Vidutinio dydžio Lietuvos miestuose būsto paklausa yra kur kas mažesnė dėl nepalankių demografinių tendencijų, o Neringos kurorte butus pageidauja įsigyti ne tik kitų Lietuvos miestų gyventojai, bet ir užsieniečiai. Iš didžiųjų Lietuvos miestų įpirkti butą buvo lengviausia Kaune, kur namų ūkių atlyginimai buvo daugiau nei 2 kartus didesni nei pakankami įpirkti butą. Klaipėdoje jie buvo 76 proc. didesni nei pakankami.

Rinkoje burbulas nesiformuoja, kainų šuolių tikėtis nereikėtų

„Swedbank“ ekonomistų nuomone, didelis sandorių skaičius dar nereiškia, kad nekilnojamojo turto rinkos plėtra yra netvari, nes aktyvumą lemia objektyvios priežastys. Euro įvedimas būsto vertei įtakos neturės, tačiau artėjantis valiutos pasikeitimas verčia gyventojus apsispręsti, ką daryti su grynųjų pinigų santaupomis. Nuo praėjusių metų pabaigos grynųjų pinigų kiekis apyvartoje jau sumažėjo 826 milijonais litų arba 7,6 procento. Dalis šių grynųjų pinigų yra nukreipiama į nekilnojamąjį turtą.

„Šiemet 70 proc. butų įsigyjama nuosavomis lėšomis. Palyginimui, 2008 metais 52 proc. visų įsigytų butų buvo bent iš dalies finansuoti skolintomis lėšomis. Nuomos pajamingumas, parodantis kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos, šiuo metu yra aukštesnis nei ilgalaikis istorinis jo vidurkis ir daugiau nei dvigubai didesnis nei būsto paskolų palūkanos. Dėl šios priežasties padaugėjo būstą įsigyjančių ne savo reikmėms, o kaip investiciją“, – rinkos aktyvumo priežastis vardija „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad gerėjantys lūkesčiai, rekordinės santaupos, žemos palūkanos, didėjantys atlyginimai ir brangstanti nuoma yra kiti svarbūs veiksniai, skatinantys nuomininkus rimtai svarstyti apie nuosavą būstą. Be to, būsto paklausą didžiuosiuose miestuose didina ir iš mažesnių miestų atvykstantys gyventojai bei butus perkantys emigrantai.

Gegužės mėnesį Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje metinis butų kainų augimas viršijo 10 procentų. N. Mačiulio nuomone, ir paklausos, ir pasiūlos veiksniai rodo, kad tolesniam tokiam sparčiam kainų augimui pagrindo nėra.

„Gyventojų pajamos auga nuosaikiai, vidutinis darbo užmokestis pirmąjį šių metų ketvirtį didėjo mažiau nei 4 proc., panašiai padidėjo ir statybų sąnaudų indeksas. Vidutinį parduotų butų kainų lygį galėjo kilstelėti tai, kad buvo parduota daugiau aukštesnės klasės butų, tačiau tolimesnio dviženklio kainų augimo tikėtis nereikėtų“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.

Jis taip pat abejoja, kad kainas ateityje galėtų kelti spekuliacijos nekilnojamuoju turtu – tam kelią turi užkirsti Lietuvos banko patvirtintos atsakingojo skolinimo nuostatos bei pakankamai sparčiai auganti butų pasiūla.