Vienos Vilniaus lūšnos auksinės, kitos bevertės

"Toje reglamentavimų painiavoje ir velnias gali koją nusilaužti. O iš esmės kiekvienam objektui galima pritaikyti tokią normą, ko tuo metu reikia savininkui ar vystytojui", – teigia buvęs miesto tarybos narys, verslininkas Vidmantas Martikonis.

Griauti negalima

Pagal 2016 m. patvirtintą sostinės nekilnojamojo turto valdymo strategiją, senamiestyje ir centrinėje miesto dalyje turi būti mažinamas avarinės būklės ir labai senų būstų skaičius. Pernai tokių griuvenų buvo 85 – oficialiai patvirtintame sąraše, bet savivaldybės Kontrolės ir audito tarnyba nustatė, kad į jį nebuvo įtraukta 30 objektų iš 53, kuriuos, kaip netinkamus gyventi ir netikslingus remontuoti, savivaldybei grąžino įmonė "Vilniaus miesto būstas". Tai apleisti butai Subačiaus, Pylimo, Užupio, Aguonų gatvėse, kurie, sutvarkius jų dokumentus ir atlikus įvertinimą, greičiausiai taip pat bus parduodami savivaldybės rengiamuose elektroniniuose aukcionuose.

Atsivertus aukcionų skelbimus ir parduodamo turto nuotraukas, ima šiurpas, kas apskritai galėjo tokiuose būstuose gyventi. Dažnas butas be vandentiekio, su aptrupėjusia krosnimi, pelėsiais aptrauktomis sienomis, išklypusiais arba net išdaužytais langais. Jiems reikia kapitalaus remonto – neretai didesnių investicijų  nei paties buto pradinė kaina, kurios savivaldybė nepasidrovi gerokai kilstelėti nuo objekto vidutinės rinkos vertės.

Kyla klausimas, ar nebūtų paprasčiau tokias lūšnas tiesiog nurašyti ir nugriauti, o žemės sklypus brangiai išnuomoti?

"Nekilnojamojo turto pripažinimas nereikalingu (netinkamu) naudoti ir nurašymas yra vykdomas tik labai išskirtiniais atvejais, kai jau niekaip kitaip neįmanoma jo realizuoti arba jis trukdo vystyti naujus projektus ir kitais panašiais atvejais. Be to, griovimas irgi reikalauja išlaidų", – komentuoja Vilniaus miesto savivaldybė, akcentuodama, kad stengiasi nuosavybės teise valdomą nekilnojamąjį turtą naudoti efektyviai.

Pavyzdžiui, užpernai už aukcionuose parduotą nekilnojamąjį turtą Vilnius gavo 4,8 mln. eurų pajamų, pernai – 3,2 mln. eurų, o iki šių metų spalio 31-osios – 3,6 mln. eurų. Dalis surinktų lėšų naudojama socialinio būsto fondo plėtrai ir bendriems miesto poreikiams – švietimo, kultūros ir t. t.

Dauguma aukcionų neįvyksta

Anot savivaldybės, šiemet vieni iš sėkmingesnių pardavimų buvo negyvenamųjų patalpų Kaštonų g., kurios parduotos nuo 97 iki 124 proc. brangiau nei pradinė pardavimo kaina. Dėl šių patalpų aukcione varžėsi nuo 16 iki 22 dalyvių. Taip pat gana sėkmingai – 34–35 proc. brangiau nei pradinė kaina parduoti du butai Paupio ir Užupio g., dėl kurių varžėsi 4–6 aukciono dalyviai.

Tačiau daugelis adresų ir nuotraukų aukcionų skelbimuose kartojasi dar nuo praėjusių metų. Pirkėjai jais visiškai nesidomi, nepaisant šiek tiek sumažėjusios kainos, nors būsto kainos Vilniuje auga apie 3–5 proc. per metus. Pavyzdžiui, paskutinėmis spalio dienomis Vilniaus miesto savivaldybė bandė aukcionuose parduoti 16 objektų, bet 14 aukcionų neįvyko. Lapkričio 25 d. prasidėsiančiame aukcione bus pasiūlyti 24 objektai, dauguma jų parduodami pakartotinai.

Štai du butai Krokuvos g. 32, mediniame name, pirmajame aukšte, jų bendras plotas kiek didesnis, nei 70 kv. m. Pernai jų pradinė kaina siekė 55 tūkst. eurų, bet pirkėjų nebuvo. Nepavyko jų parduoti ir šių metų balandį vykusiame aukcione. Rugpjūčio mėn. aukcione jie buvo pardavinėjami sumažinus kainą iki 49,5 tūkst. eurų – vėl niekas nesusidomėjo. Paskutinis aukcionas vyko spalio 28–31 dienomis už tą pačią 49,5 tūkst. eurų pradinę kainą. Pirkėjo ir vėl neatsirado.

Aukciono dalyviai informuojami, kad pastatas, kur parduodami minimi butai, nėra įrašytas į Kultūros vertybių registrą, tačiau yra net 2-ose valstybės saugomų nekilnojamųjų kultūros vertybių teritorijose: Vilniaus senamiesčio vizualinės apsaugos pozonyje ir Senojo miesto vietos su priemiesčiais teritorijoje. O tokioje vietoje statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbai reglamentuojami Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymu bei kitais teisės aktais. Vadinasi, reikės atsakingų institucijų leidimų, derinimų ir pan. Kiek investicijų reikės į remontą, kaip reaguos namo kaimynai ir kas jie – dar papildomi klausimai.

Vertė ir kaina skiriasi

Kaina Krokuvos g. 32, arti miesto centro, tarsi ir normali, mat netoliese Giedraičių g. 23A mediniame name 67 kv. m butas spalio 28–31 d. rengtame aukcione parduotas už 53 567 eurus, o jo pradinė kaina buvo 44,64 tūkst. eurų.

Tačiau įdomu, kad turto Giedraičių g. 23A vidutinė rinkos vertė, kurią masinio vertinimo būdu kasmet nustato Registrų centras, – 48,2 tūkst. eurų, t. y. didesnė nei pradinė kaina aukcione. O Krokuvos g. 32 – atvirkščiai – net ir sumažinta iki 49,5 tūkst. pradinė pardavimo kaina gerokai viršija šio objekto vidutinę rinkos vertę, kuri tesiekia 27,9 tūkst. eurų.

Manau, kad sąmoningai pardavinėjama "gabaliukais", kaip kitados "Draugystės" viešbutį. Tokie gudravimai taikomi jau nuo seno.

Palyginus keleto kitų Vilniaus savivaldybės parduodamų objektų pradines kainas su Registrų centro nustatytomis vidutinėmis rinkos vertėmis, galima teigti, kad net ir mažesnė kaina toliau nuo miesto centro esančių butų nepadaro patrauklesnių pirkėjams. Štai Naujininkuose, Pumpurų g. 23 parduodamas beveik 55 kv. m ploto butas 1 aukšto mediniame name: balandį jo pradinė kaina aukcione buvo 23,9 tūkst. eurų, rugpjūtį – 21,51 tūkst. eurų, spalį – 19 359 eurai. Niekas nesusidomėjo, nors jo vidutinė rinkos vertė – 30,5 tūkst. eurų.

Praėjusią savaitę eiliniame aukcione pirkėjams siūlytas 53 kv. m butas su sandėliuku ir 13 kv. m bendro naudojimo patalpomis medinio namo mansardoje Naujininkų g. 24. Vidutinė jo rinkos vertė 31,6 tūkst. eurų, o pradinė kaina aukcione – 24,4 tūkst. eurų. Gruodžio 2-ąją prasidės aukcionas, kur bus pardavinėjamas, ko gero, šiemet pigiausias objektas – 15,73 kv. m ploto butas mediniame name Subačiaus g. 90. Jo pradinė kaina – 4,8 tūkst. eurų – perpus mažesnė negu vidutinė rinkos vertė, siekianti 9,61 tūkst. eurų.

Kaip "Vilniaus dienai" komentavo savivaldybės atstovai, ruošiant objektus parduoti yra užsakomas turto rinkos vertės nustatymas iš nepriklausomų turto vertintojų, kurie atrenkami viešo pirkimo būdu. Pradinė savivaldybės turto pardavimo kaina svarstoma ir tvirtinama, atsižvelgiant į vertintojų nustatytą turto rinkos vertę.

"Turto pardavimo rezultatai priklauso nuo įvairių faktorių: nekilnojamojo turto rinkos paklausos ir pasiūlos, nuo parduodamų objektų būklės ir panašiai. Elektroninių aukcionų dalyviai yra įvairūs fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie perka nekilnojamąjį turtą gyvenimui, darbui, vystymui ir pan. Teisės aktai nenumato apribojimų dėl aukcionų skaičiaus ar kainų mažinimo – net daug kartų turto nepardavus, tikimasi atrasti kiekvienam nekilnojamojo turto objektui pirkėją", – teigė savivaldybės specialistai.